因?qū)Ψ竭`約而解除購房合同

2014年，經(jīng)某房屋中介公司介紹，原告鄔某與被告畢某簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定，被告畢某自愿將位于深圳市福田區(qū)凱豐花園的一套面積為123．5平米的房屋出售給原告鄔某，房屋總價款為246萬元，買賣合同簽訂之日原告向被告支付房款100萬元，余款146萬元在房屋辦理權(quán)屬登記之日付清。

被告承諾所出售的房屋權(quán)屬明晰，無其他任何產(chǎn)權(quán)糾紛，確保該房屋權(quán)屬的真實性。若雙方有一方違約，則需向守約方支付違約金10萬元。后原告在辦理房屋權(quán)屬登記過程中發(fā)現(xiàn)，該標的房屋于2013年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款130萬元，因被告畢某在合理期間不能消除該房屋的抵押行為，原告便訴至法院，要求法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，要求被告返還已支付的房款100萬元，并支付違約金10萬元。

被告畢某以標的房屋辦理了抵押貸款，致使房屋買賣交付不能，且被告又不能在合理期內(nèi)消除房屋的抵押行為，故被告的行為構(gòu)成違約，雙方簽訂的合同應當予以解除，各方均無異議。但雙方對房屋買賣合同解除后，被告應否支付違約金問題存在很大爭議。

被告方認為，根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”合同解除意味著合同的權(quán)利義務關(guān)系消滅，違約金條款作為原合同的一部分，不具有獨立性，因此違約金條款也應隨之消滅。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除的法律后果表現(xiàn)為返還不當?shù)美?、賠償損失等形式的民事責任，而不是違約責任。故本案中原告要求被告支付違約金10萬元的訴請不應當予以支持。

原告方認為，違約金是當事人預先確定的一種獨立于合同債務履行之外的給付。《合同法》第九十八條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力?！边`約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理條款”，因此，即便合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。因此，對原告要求被告支付10萬元違約金的訴請應予以支持。

解除合同后還要付違約金嗎

贊成原告方的意見。即在一方違約情形下導致合同解除的，原合同約定的違約金條款應當繼續(xù)有效。

合同當事人約定的違約金條款在合同依法解除后是否有效的問題，其實質(zhì)是違約金條款是否具有獨立性的問題。《合同法》第五十七條規(guī)定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力?！薄逗贤ā返诰攀藯l規(guī)定：“合同權(quán)利義務的終止，不影響結(jié)算和清理條款的效力?！睙o論是“解決爭議的條款”還是“結(jié)算和清理條款”，都是當事人為合同效力消滅后如何處理相關(guān)事宜而事先約定具有相對獨立效力的條款，它不因合同效力的終止或被否認而失去效力，否則這種約定將變得毫無意義。

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除，只有當事人的行為構(gòu)成根本性違約，才可以適用法定解除。本案中被告畢某已先行將標的房屋抵押給了商業(yè)銀行，該行為可能導致原告無法獲得房屋所有權(quán)，以致合同無法正常履行；且事后被告在合理期限內(nèi)亦未消除該房屋的抵押行為，被告已構(gòu)成根本性違約。被告的違約行為已經(jīng)嚴重損害到原告的合同權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，原告有權(quán)要求被告承擔相應的賠償損失。雙方在合同中約定，一方構(gòu)成違約，則需向守約方支付10萬元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時，對合同后續(xù)履行過程中存在違約行為的約定，依據(jù)當事人意思自治原則，應當予以支持。