買了沒房產(chǎn)證的動遷房沒法過戶

季先生一家四口看中了外高橋一處房屋，從房型到價格都比較滿意，詢問中介公司后得知該房屋是拆遷安置房，經(jīng)過詢問房東阮先生，阮先生稱該房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，但稱四個月后產(chǎn)權(quán)證就可以拿到，由于該房屋價格非常有競爭優(yōu)勢，僅此盡管覺得沒有產(chǎn)權(quán)證不太好，但是仍然非常動心，進一步接觸后，季先生向阮先生索要了動遷協(xié)議，但是根據(jù)動遷協(xié)議上的情況看，該要購買的房屋與同一樓層的另一套房屋均是一套房屋動遷取得的，而被安置人口也是三個人。

經(jīng)過了解阮先生稱該另外二人是其爺爺和奶奶，老房子動遷后分了兩套，一套是爺爺奶奶的，一套是自己的，并且阮先生陪同季先生到物業(yè)公司查看了交房手續(xù)，想要購買的房屋確實是阮先生辦理的交房手續(xù)，而另外一套是其爺爺奶奶辦理的交房手續(xù)，季先生因此下定決心購買該房屋，2011年12月23日季先生與阮先生簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋總價128萬元，簽約后季先生按照約定支付了其中的82萬房款，付款后季先生催促阮先生交房，開始阮先生稱自己尚未找到新的房屋因此拖延交房，2012年5月8日阮先生突然向季先生稱他爺爺奶奶知道此事后，堅決不同意出售房屋。

幾經(jīng)協(xié)商，季先生提出要么退款并賠償，但是阮先生稱房款已經(jīng)用于生意經(jīng)營，無力歸還，季先生遂訴至法院要求，阮先生按約履行，訴訟中人民法院將阮先生的爺爺奶奶追加為共同被告，其爺爺奶奶當(dāng)庭表示此事自己一概不知，不同意將房屋出售給季先生，而阮先生也稱簽約無效，不同意繼續(xù)履行。

動遷房是否可以買賣

人民法院經(jīng)過審理后認為，原告和被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，但是因該房屋的出售行為未經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人同意，因此無法實際履行，因此判決合同解除，由被告阮先生返還季先生房款并賠償季先生損失。

上海拆遷安置房買賣過程中，經(jīng)常會遇到購買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的情況，筆者作為律師也經(jīng)常接到類似咨詢電話，本案實際上恰恰是因此引發(fā)的法律糾紛中非常典型的一起。

《物權(quán)法》第97條“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。

根據(jù)該規(guī)定，對于共同共有的進行處分要經(jīng)過全體共有人同意，處分按份共有的不動產(chǎn)要經(jīng)過三分之二份額以上的共有人同意才行，區(qū)分按份共有和共同共有比較簡單，按份共有是明確了具體份額的共有，比如說房屋產(chǎn)權(quán)證登記A占30%，B占70%，這種共有就是按份共有，反之則為共同共有。本案中，系爭的房屋與另外一套被安置的房屋為同一套房屋拆遷取得，而被安置人口有三人，處分三人對于兩套房屋有明確的約定，否則實際上是三人對于兩套房屋是共同共有的，那么如果要出售其中的任何一套都要經(jīng)過所有共有人同意，季先生無法提供證據(jù)證明阮先生出售房屋的行為經(jīng)過其爺爺奶奶的認可，那么應(yīng)當(dāng)認定其為無權(quán)出售，理應(yīng)承擔(dān)履行不能的法律責(zé)任。

值得一提的是關(guān)于這份合同的效力到底是有效還是無效也至關(guān)重要，有效的話，那么季先生可以依據(jù)合同追究阮先生的違約責(zé)任，無效的話，那么季先生不能按照合同約定主張賠償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。根據(jù)該規(guī)定，本案中即便阮先生未經(jīng)其爺爺奶奶同意而簽訂買賣合同，也不會導(dǎo)致合同無效，只是造成履行不能，因此季先生還是可以依據(jù)本合同追究阮先生的違約責(zé)任。