買家逾期未付款
白先生和羅女士簽訂合同，約定以75萬元購買羅女士在?？谛阌⒋蟮馈昂u·陽光”小區(qū)的一套房產(chǎn)，并在合同簽訂當(dāng)天支付了5萬元定金。后來，白先生找到羅女士想支付余款，繼續(xù)履行合同時，卻被對方以各種理由推脫。白先生到房管局一查才知道該房產(chǎn)已經(jīng)被賣給了彭某。白先生隨后一紙訴訟將羅女士告上法庭，要求對方返還雙倍定金。羅女士卻稱是白先生未及時付清購房款，違約在先，所以不予退還定金。近日，秀英區(qū)法院公開審理該案。
如何處理一房二賣糾紛
在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。
出賣人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
