一、購買商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證對(duì)外銷售期房。這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，開發(fā)商也許早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。

（二）開發(fā)商惡意搭售商品房。開發(fā)商往往通過在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實(shí)際面積超過約定面積一定幅度（一般為3%）時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購房人則無法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或造成購房人根本無能力補(bǔ)足而無端構(gòu)成違約。

（三）商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房?jī)r(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格罰則（逾期交付從低價(jià)）應(yīng)有的地位。

（四）發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理———僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

（五）房屋的“裂、漏”是個(gè)大問題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差，此時(shí)購房人一般只能忍受。

二、購買商品房應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)

（一）防范認(rèn)購協(xié)議陷阱

在實(shí)際簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)注意定金和訂金的區(qū)別，依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

因此在定金或約定不予退還費(fèi)用的情況下，購房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是定金方式還是訂金方式，有沒有另有約定。

（二）注意防范以下“五證”的真假問題

1、《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；

4、《建設(shè)工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能合法施工；

5、《商品房預(yù)售許可證》：沒有此證的房子不能銷售或預(yù)售，一般來說如果沒有前面四證，就辦不下來此證。

上述從“購買商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)”和“購買商品房應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)”這兩個(gè)角度進(jìn)行了介紹，但這些問題只是購買商品房中最應(yīng)注意的一部分風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)問題，由于市場(chǎng)本身的復(fù)雜性，具體到實(shí)際中我們可能遇到的問題遠(yuǎn)不止這些，如果還有其他方面的相關(guān)問題，例如，是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，我們所要購買的房屋是否已被抵押等相關(guān)問題，歡迎咨詢我們的頻道專業(yè)律師。