一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)他人房屋的

有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣(mài)了他人的房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣(mài)，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。這種情況法律上稱(chēng)為無(wú)權(quán)處分。

2、出賣(mài)共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的

共有房屋形成的一般原因包括婚姻關(guān)系、繼承、拆遷、共同出資建房、購(gòu)房等。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。出賣(mài)人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。

3、因房屋前期開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的

開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷(xiāo)售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷(xiāo)售的房屋。違章建筑也屬于此類(lèi)房屋。

4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋

《物權(quán)法》規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”《擔(dān)保法》規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！本C上，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

5、出賣(mài)已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的

《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可以主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

6、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。

7、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿(mǎn)五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確須出售的由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)按原價(jià)回購(gòu)；已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿(mǎn)五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款；轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

二、何時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

二手房是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商建造的商品房而言，通常把開(kāi)發(fā)商新建的第一次向社會(huì)銷(xiāo)售的房屋叫做一手房，而從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)后，再次出售的房屋稱(chēng)為二手房。單位的房改房、集資建房，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓。與商品房的不同之處在于，商品房的銷(xiāo)售是在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人之間完成的，二手房的買(mǎi)賣(mài)是在房屋產(chǎn)權(quán)人與買(mǎi)房人之間完成的。

除上述情況外，出售中央國(guó)家機(jī)關(guān)在京單位的房改房，未經(jīng)《央產(chǎn)房管理辦公室》批準(zhǔn)的不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)；出售房改房，違反與原房屋產(chǎn)權(quán)單位約定的，如未取得原單位同意出售的書(shū)面證明，很可能會(huì)導(dǎo)致原單位主張權(quán)利，出賣(mài)人與購(gòu)房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)為無(wú)效；公有房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)，不能辦理承租人變更過(guò)戶(hù)手續(xù)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同也屬于無(wú)效合同。

上文所述的房屋轉(zhuǎn)讓的共同特征是，因合同無(wú)效或者一方違約致使房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法理過(guò)戶(hù)手續(xù)，無(wú)法完成房屋買(mǎi)賣(mài)的交易。遇到這種情況，賣(mài)房人可以收回房屋，買(mǎi)房人可以要求退房。合同無(wú)效，一方有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)的大小承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

對(duì)于“二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形”以及“何時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的問(wèn)題，上文中已詳細(xì)作了介紹，希望這些內(nèi)容能夠給您帶來(lái)幫助。由于國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)用以規(guī)范商品房的銷(xiāo)售，所以相對(duì)于商品房的銷(xiāo)售而言，二手房的買(mǎi)賣(mài)更能體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，因而風(fēng)險(xiǎn)性也更大。作為明智的購(gòu)房者，我們不僅要花時(shí)間研究欲購(gòu)房屋的地段、戶(hù)型、周邊環(huán)境等硬件設(shè)施，更應(yīng)該花時(shí)間對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)合同的方方面面做一個(gè)細(xì)致的了解，必要的時(shí)候建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助，有備無(wú)患，方能在房產(chǎn)市場(chǎng)所向披靡。