一、買(mǎi)了抵押房或已售房怎么辦

1、購(gòu)房人在知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房

商品房出售前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購(gòu)房人。按照我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價(jià)款不明顯低于價(jià)值并通知抵押權(quán)人、告知購(gòu)房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。

2、購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房或已售房

我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。”面對(duì)這些法律法規(guī)，卻仍有個(gè)別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，?duì)購(gòu)房人進(jìn)行欺詐。

3、購(gòu)房人已購(gòu)房屋在購(gòu)買(mǎi)后又被房地產(chǎn)商抵押或出售

法律規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同”。因此房地產(chǎn)商的這些做法是違法的。房地產(chǎn)商違法要承擔(dān)全部責(zé)任，但并不一定能保障購(gòu)房人能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

二、買(mǎi)抵押房或已售房如何處理

若購(gòu)房人在知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房，此時(shí)購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)商解押之前無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請(qǐng)求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購(gòu)房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔(dān)全部責(zé)任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購(gòu)房人在知道欲購(gòu)房屋被抵押的情況下，沒(méi)有特別的實(shí)惠是沒(méi)有必要去買(mǎi)的。

若購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房或已售房，此時(shí)受騙的購(gòu)房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實(shí)際能賠多少的問(wèn)題。因此，建議購(gòu)房人參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫(xiě)明：“出賣(mài)人保證本合同標(biāo)的物不存在已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買(mǎi)受人通知解除之日起取消，出賣(mài)人應(yīng)在收到買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同通知之日起返還已付購(gòu)房款及利息并賠償人民幣多少元（不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的具體數(shù)字）?！?/p>

若購(gòu)房人已購(gòu)房屋在購(gòu)買(mǎi)后又被房地產(chǎn)商抵押或出售，此時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

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