一、怎樣避免買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)

（一）農(nóng)村房屋權(quán)屬實(shí)際中存在以下三種情況：既有房產(chǎn)證又有宅基地使用證；沒(méi)有房產(chǎn)證僅有宅基地使用證；既沒(méi)有房產(chǎn)證又沒(méi)有宅基地使用證?；谝陨先N情況，存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

根據(jù)以上規(guī)定，結(jié)合地隨房走的原則，農(nóng)村房屋買賣合同可能因與法律法規(guī)的禁止性規(guī)定相抵觸而導(dǎo)致無(wú)效。實(shí)踐中，不同的法院、不同的法官對(duì)于相同的事實(shí)作出的判決大相徑庭。

2、全國(guó)各地的房產(chǎn)管理部門，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣的過(guò)戶手續(xù)的辦理，做法也各不相同，有的地方辦理過(guò)戶手續(xù)，有的地方不予辦理。如不辦理過(guò)戶手續(xù)，則買受人在法律上不能擁有所購(gòu)房屋的所有權(quán)，這將帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。

（二）針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，主要有如下的對(duì)策：

1、對(duì)于上述第2、3種情況下的房屋，堅(jiān)決不予購(gòu)買。

2、對(duì)于第一種情況下的房屋，在簽訂房屋買賣合同前，先到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門進(jìn)行咨詢，如可以辦理過(guò)戶手續(xù)，則將風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。

3、另外，買房時(shí)，最好經(jīng)過(guò)房屋所在地的村民委員會(huì)同意，這將在以后減少你的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。

二、如何規(guī)避買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書(shū)、或者是超過(guò)證書(shū)規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來(lái)拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(shū)（綠本），表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，建議在買房時(shí)審查該房屋是否有房產(chǎn)證。

另外，即使買房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶，因此，即使買方一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無(wú)效。因此，在賣農(nóng)村房屋時(shí)，還要考慮到這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

以上是關(guān)于“怎樣避免買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)”以及“如何規(guī)避買農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)”的有關(guān)農(nóng)村房買賣的法律內(nèi)容，希望對(duì)您有一定的幫助。由于土地制度屬于世界上最為復(fù)雜的制度，且我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村房屋買賣缺乏明確系統(tǒng)的法律規(guī)定，因此買農(nóng)村房屋存在著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)難以評(píng)估。鑒于這些復(fù)雜的情況，建議您在買農(nóng)村房屋時(shí)，最好是去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您出謀劃策。