一、怎樣防范現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中的風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)積極予以防范。

1、買(mǎi)受人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)商的實(shí)力，資質(zhì)，及已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量，銷(xiāo)售情況，售后服務(wù)等都要進(jìn)行必要的了解，同時(shí)要對(duì)擬購(gòu)買(mǎi)房屋是否設(shè)定抵押、設(shè)定原因，是否被查封、查扣及查封、查扣等原因進(jìn)行全面了解。

2、在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要盡量規(guī)范、全面、詳細(xì)，應(yīng)對(duì)坐落號(hào)碼、面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及配套設(shè)施、價(jià)款及價(jià)款支付、交房時(shí)間等提出詳細(xì)的具體要求，違約責(zé)任也要量化，以便于在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。

3、在訂立合同后，買(mǎi)受人仍要密切注意房產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)和標(biāo)的物的狀況。一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)狀況惡化或房屋被查封等情況，買(mǎi)受人應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，采取訴訟、調(diào)解等方式，爭(zhēng)取主動(dòng)，以減少損失。

4、根據(jù)最高人民法院法釋[2002]6號(hào)批復(fù)精神，為防范承包人工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)給買(mǎi)受人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在商品房基本完成時(shí)交付大部分購(gòu)房款，以對(duì)抗承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，使自己的權(quán)利得到最大程度的保護(hù)。

二、現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中的風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避

《物權(quán)法》規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

在現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，無(wú)法取得商品房所有權(quán)的購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

在簽訂購(gòu)房的合同時(shí)，為了更加有效地約束出賣(mài)人履行合同，可以對(duì)出賣(mài)人“一房?jī)少u(mài)”詳細(xì)約定較為嚴(yán)格的違約條款，以便在發(fā)生這種情況后，可以更大限度地挽回?fù)p失，維護(hù)自己的利益。

對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房或者購(gòu)買(mǎi)暫時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋，在已經(jīng)開(kāi)展預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的地區(qū)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，還可以就預(yù)告登記進(jìn)行約定，并在合同訂立后及時(shí)辦理預(yù)告登記，以免日后遭遇一房?jī)少u(mài)的情況。

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