一、預售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程

預售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務也要一并轉(zhuǎn)讓，實為權(quán)利與義務的概括轉(zhuǎn)移。我國合同法對合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對于炒樓花也就不宜一律加以禁止。

預售商品房的再轉(zhuǎn)讓應滿足一定的條件、并履行必要的程序：

1、預購方已經(jīng)辦妥了商品房預售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預售房屋時，該預售合同在有效期內(nèi)，這是預售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。

2、預購方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付購房價款總額的百分之二十五以上的商品房預售款。

3、預購方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預售合同編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可并簽字蓋章。

4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。

5、預購方和受讓方依法向稅務部門繳納土地增值稅印花稅等稅費。

二、如何將預售商品房再轉(zhuǎn)讓

我國現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對預售商品房再轉(zhuǎn)讓既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國務院作出具體規(guī)定。在建設部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中也沒有禁止炒樓花。

另外，在國務院對炒樓花行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對炒樓花都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴格的限制條件：

1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，這是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。

2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持相關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)核實后獲得建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。

綜上，炒樓花行為的風險性的確是存在的，但我們不能因為它具有投機的這種負面效應就因噎廢食，而應該努力健全房地產(chǎn)管理體制，完善預售商品房再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)程序，以盡量降低其投機性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場的作用。

以上是關(guān)于“預售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程”以及“如何將預售商品房再轉(zhuǎn)讓”的相關(guān)法律材料，希望對您有所幫助。實踐中，由于預售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價對轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理，從而使炒樓花行為大量存在，因炒樓花而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)。為了防止陷入此類糾紛，建議您在購買再轉(zhuǎn)讓的預售商品房之前，向?qū)I(yè)的律師咨詢有關(guān)法律知識，必要時讓律師協(xié)助您完成轉(zhuǎn)讓事宜，以避免不必要的風險。