一、預售商品房抵押的效力如何

1、房地產開發(fā)企業(yè)對預售商品房設立的抵押

商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發(fā)企業(yè)，所有權人對自己的財產有完全的自主權，房地產開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但此時，如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據(jù)預售合同享有針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。

如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據(jù)物權優(yōu)于債權的原理，抵押權人特優(yōu)先對房屋行使抵押權，這對購買方是極為不利的。因此對已經預售的商品房再抵押應屬無效。

對于特殊情況，須以預售房屋設立抵押的，應嚴格規(guī)定設立條件和設立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。

2、購買方對頂售商品房設立的抵押

購買方對頂售商品房設立的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權益作為抵押物。由于我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產，經過登記、備案已經特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產抵押的特定性并不矛盾，況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預售商品房的購買方對預購的房屋設立抵押是有效的。

3、雙方重復抵押。

實踐中，經常出現(xiàn)開發(fā)商已設立抵押的預售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押，使抵押權人和預購方的利益風險系數(shù)明顯增加。對重復抵押行為，應當認定無效。

二、預售商品房抵押有效嗎

購買方以預售商品房設立抵押，應當同時具備以下條件，抵押行為方可有效：

1、抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對所預購商品房享有所有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。

2、購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。

3、商品房預售合同須為有效合同。預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效，預售人與購買人之間的預售關系合法有效是重要前提。若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為必然無效。

4、預售商品房抵押須辦理抵押登記?！稉７ā芬?guī)定，當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。

通過上文的介紹，相信大家對“預售商品房抵押的效力如何”以及“預售商品房抵押有效嗎”的問題有了更深入的理解，希望在大家遇到此類問題時有所幫助。在購房時，所購房屋的產權有無暇疵是購買者最關心的事，因此為了保證購房者的利益，一定要對開發(fā)商是否對標的房屋設定抵押有清楚的了解。對于設立抵押的房屋，在開發(fā)商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的前提下，再付給開發(fā)商該筆房款。由于所涉內容較為復雜，倘若您還有什么不解之處，建議您向專業(yè)的律師尋求幫助。