一、如何解決商品房預(yù)售糾紛

正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：

（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理

標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的有標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題：

1、標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。

2、質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

另外，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理

引起此類糾紛的原因有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣等。對于此類糾紛，司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。

如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

二、遇到商品房預(yù)售糾紛怎么處理

在商品房銷售糾紛中，價(jià)格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛顯得比較突出。針對實(shí)際情況，筆者經(jīng)過調(diào)查探訪，我市目前在處理這些糾紛時(shí)常用的原則。

1、價(jià)格糾紛處理案件

此類糾紛應(yīng)視具體情況加以解決。首先，應(yīng)堅(jiān)持合同效力原則；其次，應(yīng)堅(jiān)持情勢變更原則。情勢變更是指國家或地方在政策、規(guī)劃上發(fā)生變更而引起的糾紛。目前，情勢變更已經(jīng)作為解決房產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。但同時(shí)我們需要分清情勢變更和正常的市場風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別。

2、不能交付或不按期交付商品房糾紛案件

對于此類糾紛，應(yīng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，當(dāng)預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同時(shí)，應(yīng)要求其繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。另一方面，當(dāng)預(yù)售方不能繼續(xù)履行合同，又沒有足夠資金退還房款時(shí)，此合同可被解除，可要求預(yù)售方退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。必要時(shí)可對其已建商品房或土地使用權(quán)依法強(qiáng)制拍賣，拍賣所得款用于退還預(yù)購方房款。

通過上面的闡述，相信大家對“如何解決商品房預(yù)售糾紛”以及“遇到商品房預(yù)售糾紛怎么處理”的問題有了更全面的了解，希望在大家遇到此類情形的時(shí)候能夠有所幫助。由于購房者處于弱勢地位，開發(fā)商有自己的律師團(tuán)為其出謀劃策，因此，在糾紛發(fā)生后，購房者的利益便岌岌可危。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，建議購房者在律師的指導(dǎo)下辦理商品房預(yù)購事宜，以避免風(fēng)險(xiǎn)；若是不慎發(fā)生糾紛，那么建議讓律師幫您合法維權(quán)，討回公道。