一、如何購買已抵押的房產(chǎn)

買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應當事先書面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實。根據(jù)我國《物權(quán)法》第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！弊⒁馕餀?quán)法對擔保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)對受讓人有對抗的效力。

根據(jù)目前房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實踐操作來看：

（一）是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響；

（二）由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過戶。

二、有抵押的房產(chǎn)怎樣購買

要想購買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：

第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當天不能取得《他項權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。

第二種方式：辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡單，時間較快，所以采用的人較多。 采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講則不存在風險，不過實務(wù)中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。

以上是關(guān)于“如何購買已抵押的房產(chǎn)”和“有抵押的房產(chǎn)怎樣購買”兩個問題的闡述，希望可以幫到大家。在二手房市場，二手房的類型有很多種，有一類是有抵押的二手房，這一類二手房由于已經(jīng)設(shè)定了抵押，在其他條件相同的情況下，會便宜很多，比較適合于家庭經(jīng)濟條件不是很好的朋友購買。我們都知道二手房買賣的程序很復雜，因此，建議您在購買前，先咨詢一下我們的房產(chǎn)律師。