一、購(gòu)房合同無(wú)效情形有哪些

（一） 房地產(chǎn)分離出賣，房屋買賣合同無(wú)效；

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

（二） 產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，房屋買賣合同無(wú)效；

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

（三）產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，房屋買賣合同無(wú)效；

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

（四） 侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋買賣合同無(wú)效；

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

（五） 單位違反規(guī)定購(gòu)房，房屋買賣合同無(wú)效；

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

（六）價(jià)格欺詐，顯失公平，房屋買賣合同無(wú)效；

（七）非法轉(zhuǎn)讓，房屋買賣合同無(wú)效。

二、哪些商品房買賣合同無(wú)效

商品房買賣合同無(wú)效的情形歸結(jié)為以下幾類：

（一） 商品房買賣合同本身的無(wú)效；

1、 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；

2、 惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效；

3、 以合法形式掩蓋非法目的的；

4、 損害社會(huì)公共利益的；

5、 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；

6、 開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效；

7、 當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

8、 開發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。

（二） 商品房買賣合同被撤銷的，自始無(wú)效；

1、 因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

2、 在訂立合同時(shí)顯失公平，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

3、 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請(qǐng)求撤銷的；

4、 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買受人請(qǐng)求撤銷的；

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人要求撤銷的；

6、 代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對(duì)人要求撤銷的。

（三） 效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無(wú)效合同；

1、 限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效；

2、 代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效；

3、 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無(wú)效。

以上為您詳細(xì)介紹了“購(gòu)房合同無(wú)效情形有哪些”和“哪些商品房買賣合同無(wú)效”兩個(gè)問(wèn)題的闡述，希望能夠幫到您。買房屋買賣過(guò)程中，簽訂購(gòu)房合同是很重要的，有些開發(fā)商利用購(gòu)房者不懂合同的條款或者不太重視，利用合同侵犯購(gòu)房者的權(quán)益，因此，購(gòu)房者有必要了解合同無(wú)效的情形。如果您對(duì)此還有任何疑惑，可以咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師，讓他幫您做更全面的解答。