買農(nóng)村房屋惹糾紛

2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當(dāng)時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢志剛即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢志剛一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認(rèn)三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。

如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力

隨著我國改革開放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點上去把握。一般來說，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個條件：

1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房；

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；

3、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買賣合同有效。