一、買了二手房后如何退房

1、定金階段

這個階段雙方只是簽訂了定金協(xié)議，真正的存量房買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退定金的問題。一般情形下買方違約定金不退，賣方違約雙倍返還定金。

2、已簽訂存量房買賣合同但未實際履行

這種情況下如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式解除合同協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任如何承擔等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容，對方都有權(quán)要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方構(gòu)成根本性違約，且達不成一致意見，那么根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，有單方解約權(quán)的一方可書面通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

3、已簽訂合同且已部分履行

買賣雙方簽訂合同后，買方已經(jīng)交付部分購房款，并辦理了入住。這個階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因，比如賣方覺得房子漲價了，不想賣了，想反悔。這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)、裝修損失、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，確定裝修損失，買方還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁，既可以要求繼續(xù)履行合同，也可以要求對方承擔違約責任。

二、怎么退掉已購的二手房

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。如果買方繳稅了個人所得稅、營業(yè)稅、契稅等房產(chǎn)交易稅，且完成了過戶手續(xù)，一般情況下此合同已經(jīng)履行完畢，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。

值得注意的是，因擔保機構(gòu)，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應的損失。在房屋過戶后發(fā)現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題也是可以退房的。

通過上文的介紹，相信大家對“買了二手房后如何退房”以及“怎么退掉已購的二手房”的問題有了更多的了解，希望對大家有所幫助。實踐中，若是您購買了二手房后又想要退房，那么建議您提前向?qū)I(yè)的律師咨詢，以避免糾紛；若是您因退房問題不慎遇上爭端，那么也不要驚慌，建議您及時與律師取得聯(lián)系，讓律師給您提供有效的幫助。