一、開(kāi)發(fā)商延期交房咋付違約金

開(kāi)發(fā)商違約時(shí)所支付的違約金的計(jì)算方式，應(yīng)當(dāng)區(qū)別兩者情況：

（一）依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定計(jì)算

開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過(guò)造成的損失30%的違約金。舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì)支持1．3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。

（二）依據(jù)法律的直接規(guī)定計(jì)算

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)高或過(guò)低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。

二、開(kāi)發(fā)商延期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)

賣(mài)方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)的，每延期一日應(yīng)向買(mǎi)方支付買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方多采納了這一約定。對(duì)于每日萬(wàn)分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)的判決或裁決意見(jiàn)有：

1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由（意思自治）原則，予以支持；

2、經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)后審查認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)予適當(dāng)減少，調(diào)整為每日萬(wàn)分之三；

3、經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)后審查認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)予適當(dāng)減少，調(diào)整為按購(gòu)房款計(jì)算的同期貸款利息。

《合同法》第一百一十三條對(duì)違約的損害賠償范圍進(jìn)行了界定，即賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。具體到延期交房而言，如果賣(mài)方按期交房，買(mǎi)方就可以按合同約定的日期自用或出租房屋，這部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益來(lái)統(tǒng)一衡量。因此，一般而言租金損失即為我國(guó)《合同法》規(guī)定的可得利益的損失，也相當(dāng)于英美法中的期待利益的損失。

從買(mǎi)賣(mài)關(guān)系角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方取得房屋的對(duì)價(jià)是支付了約定的購(gòu)房款，也即買(mǎi)方可以取得租金利益的前提是買(mǎi)方為履行合同而支付了購(gòu)房款。因此，如果將合同履行后可以獲得的利益理解為凈利益的話，買(mǎi)方在賣(mài)方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購(gòu)房成本，包括分?jǐn)偟馁?gòu)房款及利息損失。可見(jiàn)，所謂買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

購(gòu)買(mǎi)期房本身就存有一定的風(fēng)險(xiǎn)，很多情況下購(gòu)房者根本就無(wú)法按期收房，上文已經(jīng)告訴了大家“開(kāi)發(fā)商延期交房咋付違約金”和“開(kāi)發(fā)商延期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)”，但在實(shí)踐中很多購(gòu)房者常常是索賠遭拒，因?yàn)闆](méi)有足以證明開(kāi)發(fā)商違約的證據(jù)。此時(shí)最好問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)的律師該收集哪些證據(jù)或者是如何收集證據(jù)才能保證索賠成功。