一、商品房定金糾紛怎么處理

法院在審理當事人雙方簽訂認購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時，基本會根據(jù)個案的不同情形，有區(qū)別的認定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：

1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。

此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權(quán)要求返還定金。

2、不適用定金罰則定金退還。

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災害導致開發(fā)項目滅失等，開發(fā)商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應當退還認購人定金。

3、適用定金罰則定金雙倍返還。

在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應判令開發(fā)商向認購人雙倍返還定金。

二、怎樣解決商品房定金糾紛

定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。

認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發(fā)商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

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