逾期交房不賠違約金

2013年9月20日，孫某某與某某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定由孫某某購(gòu)買某公司開發(fā)的“某康浩宇”小區(qū)房屋一套，面積為87.86平方米，房款為230501元。某公司應(yīng)當(dāng)于2013年4月30日前交房，逾期交房的應(yīng)自合同約定的交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向?qū)O某某支付房款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，孫某某支付了房款。2014年12月27日，某公司交房。因某公司逾期交房，孫某某遂起訴請(qǐng)求某公司按照合同約定支付違約金69726.6元。訴訟中，某公司辯稱，因逾期交房給孫某某造成的損失應(yīng)當(dāng)按照同地段同類房屋的租金來(lái)認(rèn)定，雙方約定的違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以降低，并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)法院委托評(píng)估，評(píng)定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米4元至8元。

逾期交房違約金如何確定

1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配。

“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。

在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬(wàn)分之五，某公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，便應(yīng)當(dāng)由某公司對(duì)約定的違約金過(guò)分高于給孫某某造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給孫某某造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。

2、逾期交房給購(gòu)房者造成損失的認(rèn)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)。