開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證

2011年1月27日，張某購買了一套位于杭州城南的公寓，總價款350萬元，交付期限為2012年12月31日。合同規(guī)定，逾期交房超過60天且張某要求繼續(xù)履行的，自最后交付期限第2天起至實際交付之日止，公司按日向張某支付已交付房價款一定比例的違約金；公司承諾于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，交付給張某，超過約定日期90日以后仍不能交付且張某不退房的，開發(fā)商自約定日期至實際交付之日止按日向張某支付已付房價款一定比例的違約金等等。

開發(fā)商因延期交付于2013年12月18日通知張某于2013年12月22日前往辦理房屋交付手續(xù)，并于2014年2月向張某支付了違約金24萬元，計算至2013年12月21日。隨后，開發(fā)商又于2014年6月12日，通知張某于2014年6月19日前往領(lǐng)取辦三證的相關(guān)資料。

張某隨后向法院起訴，認為開發(fā)商未按約定辦理三證，應(yīng)按合同支付違約金6萬元。開發(fā)商則辯稱：一、城南公司因交房遲延已按約支付了違約金24萬元。二、商品房未交付是無法辦理權(quán)屬證書的，交房遲延必然會導致辦證遲延，公司所支付的違約金包含了遲延辦證的違約金。三、城南公司的辦證期限應(yīng)在逾期交房后順延，目前未超過90天，不算違約。

如何確定延期辦證的違約金

合同約定房屋交付期限為2012年12月31日前，權(quán)屬證書交付期限為2013年3月31日前；合同已約定權(quán)屬證書交付期限為絕對日期，開發(fā)商于2014年6月19日交付權(quán)屬證書已構(gòu)成違約，判令支付逾期辦證違約金6萬元。

根據(jù)法學原理，合同中的絕對日期一般是指確定、確切的日期，如開發(fā)商承諾辦證的日期最遲為2013年3月31日；而相對日期則是指相對另一個日期的日期，假設(shè)開發(fā)商辦證日期為交房之日起90日內(nèi)，這里的交房之日為實際交房之日，是不確定的。

本案中，雖然開發(fā)商已經(jīng)支付了逾期交房的違約金，但是由于雙方關(guān)于辦證的日期也作了明確的約定。因此，只要開發(fā)商超過約定的日期90日，仍無法辦理權(quán)屬證書的，就構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。對于商品房買賣雙方而言，弄清楚絕對日期與相對日期的區(qū)別還是必要的。