案情介紹：開發(fā)商售房時虛假宣傳

位于岐關(guān)西路的“豪逸·御華庭”于2010年開始對外宣傳，并于同年10月開始銷售。當時該樓盤在對外推廣時，均聲稱“城央唯一百萬平方米豪宅巨著”、“項目占地三百畝”、“小區(qū)前沿是一個整體大型商業(yè)中心”。

而到了2012年5月份，有購買了該樓盤的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，此前一直被宣傳是豪逸·御華庭地塊中約三分之一（約80畝）的土地其實為另一開發(fā)商所有。而且由于整個項目被其他開發(fā)商從中間隔斷，不僅之前宣傳的配套都不見了，業(yè)主家的景觀也受到了影響。

2012年6月份，近60余位業(yè)主向開發(fā)商遞交了公開信，表示“部分住宅和商業(yè)中心居然規(guī)劃在別人的地塊上”，要求退房并賠償一半損失。

2012年7月26日，豪逸·御華庭在項目銷售中心舉辦發(fā)布會，首次正式對外回應(yīng)了項目地塊的規(guī)劃問題。恒茂公司運營中心總經(jīng)理鐘錦豪曾表示，對于該80畝的7字型地塊，最初恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與持有該地塊開發(fā)權(quán)的負責(zé)人協(xié)商時，對方開出的價錢是70萬元、畝，但在隨后雙方進行細節(jié)買賣協(xié)商的時候，地塊價格漲到了近300萬元、畝，超出了開發(fā)商方面的承受能力。

最終，為了保持項目的整體品質(zhì)，恒茂房地產(chǎn)方面放棄了買入該地塊。

2012年7月～8月，130位業(yè)主陸續(xù)起訴至中山市第一人民法院，要求開發(fā)商退房或要求開發(fā)商返還已付房款的30%。

爭議焦點：開發(fā)商違約能否撤銷購房合同

原告起訴認為，被告恒茂公司在發(fā)布廣告以及現(xiàn)場介紹中，均突出了“城央唯一百萬平方米豪宅”、“占地300畝”、“10萬平方米罕見大體量商業(yè)配套”等賣點，而這些宣傳都是虛假的，但這些虛假宣傳卻誘使他們作出了購買決定。因此，開發(fā)商違背了誠實信用原則，損害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。于是120人請求法院判令，變更雙方所簽訂的《商品買賣合同》的價格款，將本案涉案商品房的價款變更為合同價款的70%，差額由恒茂公司返還，并由恒茂公司承擔(dān)本案訴訟費。

另有10人訴請撤銷商品房買賣合同，開發(fā)商返還購房款及利息，并賠償30%的購房款。

當時恒茂公司曾回應(yīng)稱，此前傳言的300畝只是前期概念性設(shè)計，并沒有最后確定，這個事實在沙盤上都有提醒并注明，要以最終政府落實的為準，不存在任何欺詐行為。同時，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同真實有效，是雙方真實的意思表示。

法院判決：開發(fā)商虛假宣傳不能撤銷合同但需賠償

對于此案，法院認為，根據(jù)雙方的辯訴，爭議焦點有三。首先，恒茂公司在預(yù)售商品房的過程中，是否存在欺詐行為？其次，業(yè)主請求撤銷合同的訴求能否成立？最后，業(yè)主請求開發(fā)商賠償30%已付房款的損失能否支持？

對于焦點一，法院通過對恒茂公司曾經(jīng)在媒體及網(wǎng)站等刊登的廣告進行核實，認定恒茂公司對外的宣傳明顯與事實不符，且為主觀故意，“占地300畝”“10萬平方米的商業(yè)配套”以及完整的沙盤模型都足以對消費者構(gòu)成誤導(dǎo)，恒茂公司的行為已構(gòu)成了民事上的欺詐。

對于焦點二，法院則認為，法律雖然賦予了受損害方撤銷合同或變更合同的選擇權(quán)，但并非意味著凡是存在欺詐行為，一律可以撤銷合同。由于“占地300畝”的宣傳僅存在媒體報道中，且宣傳也并非對購房者所作的承諾；此外，雙方在商品房買賣合同補充協(xié)議中也明確約定“宣傳材料不具備任何法律效力”；再次，恒茂公司宣傳不實的內(nèi)容并非《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，也未約定在雙方簽訂的商品房買賣合同中。

法院表示，根據(jù)一般的認知，購房者買房必定對房屋自身品質(zhì)作出了全方位的考察，不可能僅憑宣傳的小區(qū)面積和沙盤展示的模型決定購買。因此，宣傳內(nèi)容對購房者而言僅是一個誘因，并非起唯一或直接決定的因素。

因此，沒有證據(jù)證實雙方簽訂的合同并非原告的真實意思表示，業(yè)主撤銷合同的訴訟請求，理據(jù)不足，法院不予支持。

關(guān)于焦點三，法院認為，業(yè)主們主張的按總房價30%賠償損失沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)按照3%賠償為適當。