簽商品房預售合同后開發(fā)商違約

王女士與某房地產(chǎn)公司于2002年3月簽訂了《商品房預訂協(xié)議書》，購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套。該《商品房預訂協(xié)議書》約定：“預訂某小區(qū)3號樓二單元501號房屋一套，建筑面積為120平方米，每平方米單價為5000元，簽訂正式購房合同時本《協(xié)議書》自動失效?！薄秴f(xié)議書》簽訂后，王女士當即支付給房地產(chǎn)公司購房款人民幣60萬元。

2003年6月，王女士要求開發(fā)商根據(jù)《協(xié)議書》的約定簽訂正式的商品房買賣合同，并交付已竣工驗收合格的房屋。但此時開發(fā)商卻不與王女士簽訂購房合同，而是要求王女士退房，并擅自將該房屋以更高的價格出賣給第三人。王女士知悉后，找到房地產(chǎn)公司要求其承擔違約責任，按照購房款的雙倍賠償。而房地產(chǎn)公司卻認為，當時與王女士簽訂的只是預訂房屋協(xié)議書，僅是雙方對購買房屋的初步意向，不是正式的商品房合同。而且該《商品房預訂協(xié)議書》簽訂時，自己并沒有取得商品房預售許可證，《協(xié)議書》應屬無效?，F(xiàn)在將該房另行出售給第三人并無不當。自己可以將購房款退給王女士，并支付一定的利息，但不同意雙倍賠償，雙方遂發(fā)生爭議。

雙方爭議的焦點問題在于當初雙方簽訂的《商品房預訂協(xié)議書》可否認定為商品房買賣合同。律師評述：根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?/p>

商品房預售合同的效力

據(jù)此，商品房的訂購書符合以下兩個條件，應當認定為商品房買賣合同。

一、協(xié)議內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。

二、出賣人已經(jīng)收受購房款。

本案王女士與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預訂協(xié)議書》內(nèi)容具體確定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的有關商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且王女士已經(jīng)將全部購房款交付給房地產(chǎn)公司，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《商品房預訂協(xié)議書》可以認定為商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司擅自將已經(jīng)出售的房屋另行出賣給第三人的行為，屬于違約行為。王女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

至于房地產(chǎn)公司提出的《協(xié)議書》簽訂時，沒有商品房預售許可證，所以《商品房預訂協(xié)議書》應屬無效的觀點。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得了商品房預售許可證，根據(jù)有關司法解釋的規(guī)定，未取得商品房預售許可證簽訂的預售合同，在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。因此這并不妨礙王女士依法主張自己的合法權(quán)益，要求房地產(chǎn)公司承擔違約責任。