轉(zhuǎn)讓房屋后又補(bǔ)辦房產(chǎn)證
北京市崇文區(qū)紅廟街24號(hào)院內(nèi)，有平房?jī)砷g共計(jì)21。1平方米，原為屈XX和田XX（原告母親）于60年代共同出資購(gòu)買(mǎi)，兩人各使用其中一間。后該房屋在文革時(shí)期被國(guó)家沒(méi)收，1983年國(guó)家將此處房產(chǎn)所有權(quán)予以歸還。1983年10月15日被告與原告達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議但未辦理過(guò)戶登記，后該房屋一直由趙XX占有使用。2007年5月被告以房產(chǎn)證丟失為由，向房管所補(bǔ)辦房產(chǎn)證。故此，原告于2008年3月4日向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)原被告雙方于1983年10月15日的房屋轉(zhuǎn)讓有效，并要求原告履行協(xié)議。
房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有沒(méi)有法律效力
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理，原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！弊鳛闊o(wú)權(quán)代理的一種特殊形式，表見(jiàn)代理不同于無(wú)權(quán)代理行為的效力待定，而是產(chǎn)生與有權(quán)代理相同的法律效力。法律設(shè)定表見(jiàn)代理的目的在于通過(guò)犧牲原權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)善意的無(wú)過(guò)失交易人，進(jìn)而鼓勵(lì)進(jìn)行商品的交易行為。由于法律將表見(jiàn)代理擬制為有權(quán)代理，因此必須嚴(yán)格符合表見(jiàn)代理的成立要件，才能將其認(rèn)定為表見(jiàn)代理行為。本案正是從不同的角度對(duì)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的代理行為進(jìn)行了分析，才出現(xiàn)了截然不同的兩種判決結(jié)果。綜合司法實(shí)踐和理論界對(duì)表見(jiàn)代理的認(rèn)定，我們進(jìn)行下列分析：
第一、代理人的行為為無(wú)權(quán)代理行為，但該行為本身具有合法性。本案中，依據(jù)當(dāng)事人陳述，被告屈XX并未授權(quán)其子劉XX與原告趙XX簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。因此，雖然劉XX與趙XX簽訂房屋購(gòu)房協(xié)議的行為本身合法，但是其行為仍構(gòu)成無(wú)權(quán)代理行為。
第二、無(wú)權(quán)代理人的行為存在著能使第三人有足夠理由確信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)的客觀事由。本案中，被告之子劉XX在與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)出具了被告辦理產(chǎn)權(quán)委托書(shū)并攜帶被告簽章等，原告完全有理由相信被告授權(quán)其子簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
第三、相對(duì)人必須善意且無(wú)過(guò)失。本案中，原告出于購(gòu)買(mǎi)房屋的正當(dāng)動(dòng)機(jī)目的，并且由證據(jù)證明可知其并不知道被告之子無(wú)代理權(quán)限。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，原告履行了合同中的現(xiàn)金支付義務(wù)。故此，趙XX在此種情況下屬善意且無(wú)過(guò)失，符合表見(jiàn)代理的成立要件。
第四、本人在裁判前對(duì)無(wú)權(quán)代理行為不予追認(rèn)。本案中，通過(guò)被告在2007年補(bǔ)辦房產(chǎn)證以及拒不交付房屋的行為可以推斷出，其對(duì)之前的房屋買(mǎi)賣(mài)行為不予追認(rèn)。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂仍為表見(jiàn)代理而不能轉(zhuǎn)化為有權(quán)代理。
綜上所述，原告與被告之子的房屋買(mǎi)賣(mài)行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，法院二審改判原告勝訴的判決是正確的。
