橫梁過低影響臥室使用

45歲的羅先生是民營企業(yè)家，近年來事業(yè)有成，打算改善一下居住環(huán)境，多方比較后相中洛陽市繁華地段一幢19層高的商住樓后，選中了15層一套160多平方米的復式房。羅先生看了樣板房和平面圖，全家人非常滿意，2007年5月與開發(fā)商簽訂購房合同。10月份，滿心歡喜的羅先生拿到鑰匙一打開房門就被眼前的情況驚呆了：這套樓房不僅和樣板房不一樣，與其他相同戶型的房屋也不一樣，次臥中間正上方有一道0。5米寬、3米長的橫梁，離地面凈高只有1。73米。如果裝修再墊高5厘米，身高1。76米的羅先生在房間活動時，稍有不慎就會和房梁親密接觸。咨詢開發(fā)商后，羅先生才知道這套房屋位于樓的東端，由于整棟樓房水平方向的抗風需要，設計時將橫梁予以了加寬加高。不幸地是，這條橫梁正好從羅先生次臥正上方穿過。

羅先生為此找開發(fā)商協(xié)商處理事宜時，由于房價以每月每平方米近百元的速度增長，抱著皇帝女兒不愁嫁心態(tài)的開發(fā)商張口就說：不想要可以退房，違約金我們照付，其他的免談。

如果退房，羅先生的損失更大，如果不退，想著每一天都要低著頭過日子，無比壓抑的羅先生一怒之下訴諸法院，要求開發(fā)商經濟賠償。

庭審中，開發(fā)商辯稱雙方的商品房買賣合同并沒有約定按樣板房交房，房屋的交接以合同為準，且次臥房梁高度1。73米并不影響使用。因羅先生拒絕繳納水電費，物業(yè)掐斷水電才引發(fā)這場糾紛。

法院審理后認為，被告開發(fā)商出售的房屋中梁底高度僅有1。73米，影響了房屋的正常使用，因此所售房屋存在質量瑕疵。被告開發(fā)商辯稱其房屋符合規(guī)定，缺少相關依據(jù)，其辯解意見不予采信。同時，開發(fā)商在銷售時也未對原告羅先生如實履行告知義務，因此應對其所售房屋承擔瑕疵擔保義務。

開發(fā)商是否要補償買房人

關于本案，首先是舉證責任的分配。本案原告提供相關證據(jù)，證明房梁高度低于正常人的身高，影響了日常使用。根據(jù)建設部發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》，普通住宅中臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2。40m，局部凈高不應低于2。10m，且面積不應大于室內使用面積的三分之一。因此，房屋存在質量瑕疵問題是不爭的事實。

其次，開發(fā)商應對所售房屋承擔瑕疵擔保義務。所謂瑕疵擔保義務，是指賣方所出售的標的物要符合法律規(guī)定和合同約定，且該義務并不因房屋交付而免除。使用過程中，購房者對房屋存在的問題仍可要求開發(fā)商予以解決。本案中，原告可以選擇行使合同的解除權或要求經濟賠償。由于房地產市場不斷走高，原告選擇經濟賠償?shù)脑V求，更有利于維護自己的權益。

最后，賠償損失的數(shù)額雙方在合同中沒有約定時，應結合違約責任的范圍確定。原告稱影響使用的面積為20余平方米，而開發(fā)商稱僅有16平方米，對此，原告負有舉證義務，如果不能提供支持其主張的證據(jù)，則應采信被告認可的面積作為賠償范圍。根據(jù)雙方合同的單價，該部分房款約為4。3萬元，考慮到該部分仍有一定使用功能，這些費用減半后作為違約金數(shù)額比較適宜。