案件回顧：付款不及時(shí)賣(mài)家將房又賣(mài)出
2009年1月7日，經(jīng)深圳市海王房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，業(yè)主覃小姐與買(mǎi)方余小姐簽訂《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》，將自有深圳市南山區(qū)荔灣路光彩山居歲月家園某房產(chǎn)以109萬(wàn)元實(shí)收的價(jià)格購(gòu)賣(mài)予余小姐。合同約定，余小姐在簽約2日內(nèi)付足定金2萬(wàn)元，1月21日前監(jiān)管首期款19。8萬(wàn)元，余款按揭支付。覃小姐在簽約后3日內(nèi)出具全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司指定人員，委托擔(dān)保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷(xiāo)抵押登記后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，任何一方違約需按房屋總價(jià)的20%支付對(duì)方違約金，同時(shí)對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的約定。
合同簽訂后，余小姐如約履行了定金支付義務(wù)，但由于恰逢樓市小陽(yáng)春房?jī)r(jià)上漲，覃小姐收受定金后便毀約不賣(mài)，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合余小姐辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。經(jīng)海王地產(chǎn)多次催告，被告僅愿意賠付原告損失2萬(wàn)元，不同意履行合同。余小姐遂委托本律師處理此案，本律師建議盡快訴訟保全，但因想要購(gòu)買(mǎi)不想要賠償，余小姐執(zhí)意要求本律師先行與覃小姐談判，爭(zhēng)取繼續(xù)履行合同，暫不訴訟。2月22日雙方相約在咖啡廳談判，無(wú)果而終，但覃小姐仍然保持與我方的談判。時(shí)至3月11日，眼見(jiàn)談判無(wú)望，余小姐最終同意向深圳市南山區(qū)法院提起訴訟要求解除合同并賠償違約金21。8萬(wàn)元，但經(jīng)本律師訴前調(diào)查得知覃小姐已于2月24日（談判期間）將涉案房屋賣(mài)予案外人并完成了過(guò)戶登記手續(xù)!起訴后覃小姐又委托律師向余小姐發(fā)送了解約通知函。
法院判決：合同解除被告向原告支付違約金
深圳市南山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告雙方簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，被告未依約配合原告簽署銀行資金監(jiān)管協(xié)議，并已將涉案房屋另售他人證明交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，按約定支付房地產(chǎn)總價(jià)款20%的違約金，違約金兼具有懲罰及補(bǔ)償性質(zhì)。2009年6月2日判決：
1、解除原被告雙方簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》；
2、被告向原告支付違約金21.8萬(wàn)元。
如未按本判決指定期間履行給付義務(wù)，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
律師說(shuō)法：付款不及時(shí)能否解除購(gòu)房合同
1、房?jī)r(jià)上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房?jī)少u(mài)執(zhí)行困難。如本案，余小姐不聽(tīng)本律師建議，遲遲與對(duì)方談判不訴訟不保全，對(duì)方一邊談判拖延時(shí)間，一邊加緊高價(jià)賣(mài)出!
2、違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金；
3、解約權(quán)是守約方對(duì)根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒(méi)有毀約行為為前提。如本案，一房?jī)少u(mài)的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經(jīng)無(wú)法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構(gòu)成合法解約；
4、雖然同是律師，但“術(shù)業(yè)有專攻”，二手房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及部門(mén)廣，建議還是委托二手房法律專家代理。如本案，對(duì)方律師居然不知道辦理首期款監(jiān)管必須由買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行先簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買(mǎi)方單方無(wú)法監(jiān)管首期款，以原告至今未支付首期款抗辯，明顯不了解二手房交易流程。
