無意買了無證的按揭房

2009年8月，經(jīng)過長(zhǎng)期的精挑細(xì)選，老王終于簽訂了合同，打算購(gòu)買一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒有辦下來，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過戶手續(xù)。

為了盡快辦理過戶手續(xù)，老王特意在合同里對(duì)自己支付購(gòu)房款的方式和用途進(jìn)行了明確約定，包括約定對(duì)方應(yīng)該在收到首付款50萬元后5天之內(nèi)將該筆款項(xiàng)用于償還銀行貸款，并且約定如果對(duì)方構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項(xiàng)。首付款付出去以后，老王就一直盼著過戶。但等了將近一年時(shí)間，對(duì)方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過戶。

在這段期間里，房?jī)r(jià)行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細(xì)了解情況后發(fā)現(xiàn)，對(duì)方在收到首付款后并沒有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個(gè)月以后才還了貸款，自己的首付款很可能被對(duì)方挪作他用了。

感覺自己受了欺騙，老王將對(duì)方告到法院，認(rèn)為對(duì)方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項(xiàng)100萬元。而對(duì)方則認(rèn)為沒有按時(shí)償還貸款對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間并沒有影響，不同意老王的意見。

買遲延還貸的按揭房能否要賠償

本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問題。

老王為了保障房屋能夠盡早過戶而在合同中約定相對(duì)方在一定期限內(nèi)將首付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對(duì)方也確實(shí)沒有按期償還貸款，違反了合同約定。

此時(shí)，對(duì)方應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任？老王要求按合同約定雙倍返還100萬元能否得到支持？

違約責(zé)任分為約定違約責(zé)任和法定違約責(zé)任兩種，前者指合同約定了違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式，后者指依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本案中老王起訴依據(jù)的就是合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定。

因雙方合同中沒有單獨(dú)就對(duì)方遲延還貸約定違約責(zé)任，只是統(tǒng)一約定了構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還已付款項(xiàng)，所以關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)方遲延還貸的行為是否構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背。

從用詞看，實(shí)質(zhì)性違背應(yīng)當(dāng)理解為根本性的違反了合同，從相應(yīng)的違約后果看，雙倍返還已付款項(xiàng)是一項(xiàng)較重的責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只有在對(duì)方從根本上違反了合同約定的情況下，才能適用該條款。因此，對(duì)方雖然存在遲延還貸的情況，但盡快還貸的目的仍在于過戶，由于產(chǎn)權(quán)證最終辦理的時(shí)間較晚，對(duì)方遲延還貸的情形實(shí)際并未對(duì)過戶時(shí)間造成影響，因此尚不足以認(rèn)定其構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，因此老王不能依據(jù)該條款要求對(duì)方返還100萬元。