案情介紹：賣商鋪未辦理過戶

安某與黃某系同住在一個(gè)鎮(zhèn)上的親戚。2013年4月份，安某因生意需要周轉(zhuǎn)資金，將自己名下一套臨街商鋪賣給黃某，雙方約定該房以148萬元的價(jià)格成交。雙方之間因系多年親戚關(guān)系，又同住在一個(gè)鎮(zhèn)上，便沒有簽訂書面房屋轉(zhuǎn)讓合同。談妥的當(dāng)日，黃某便將148萬元打進(jìn)了安某的賬戶，安某也將房屋鑰匙包括該房所有權(quán)證、土地使用權(quán)證以及契稅繳納憑證交給了黃某。隨后，黃某將該房租賃給石某開蛋糕房，并收取租金。2014年9月，安某與黃某之間因其他瑣事發(fā)生爭執(zhí)，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黃某返還其向石某收取的租賃，計(jì)3萬元整。雙方數(shù)次商談無果，鬧上了法庭。

爭議焦點(diǎn)：房屋買賣合同效力問題

在上述案例的處理過程中，在法院內(nèi)部形成了幾種不同的意見。

有人認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓合同，必須是書面合同，其他任何形式的約定都是無效的。安某與黃某之間盡管存在房屋買賣合同，但因合同形式違法而歸于無效，雙方各自返還財(cái)產(chǎn)，即安某返還給黃某148萬元房款，黃某將房屋及相關(guān)證件、票據(jù)連同一年多的租金也應(yīng)一并返還給安某。

另有人認(rèn)為，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，而且所有權(quán)已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)移，黃某待遇與房屋的占有與出租都是合法的。但是依據(jù)《物權(quán)法》以及其他相關(guān)規(guī)定，安某仍是該商鋪的實(shí)際所有權(quán)人，安某請(qǐng)求返還房屋及其租金的要求是合法的，依法應(yīng)予支持。

第三種意見認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于雙方之間的房屋買賣合同是否成立，就本案性質(zhì)來說是房屋買賣合同糾紛而非物權(quán)侵權(quán)糾紛。綜合本案事實(shí)來說，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，合法有效。黃某基于合法占有而與石某之間形成的租賃關(guān)系亦應(yīng)合法有效。對(duì)于安某的訴訟請(qǐng)求，依法應(yīng)予駁回。

律師說法：怎么確定房屋買賣合同效力

本案中，安某與黃某之間基于親戚關(guān)系，在商鋪轉(zhuǎn)讓中未予簽訂書面的房屋買賣合同，這種情況在實(shí)踐中并不在少數(shù)?！逗贤ā返谑畻l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。依據(jù)上述法律規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)由雙方采用書面形式簽訂，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)，便于合同的履行。有鑒于此，除了書面形式之外的任何形式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，均因形式違法而歸于無效。

但與此同時(shí)，從合同法“鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安全”的立法目的出發(fā)，合同法第三十六條又有進(jìn)一步的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效”。本案中，安某與黃某之間雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是安某已實(shí)際交付了房屋，黃某也如數(shù)給付了房款，應(yīng)該認(rèn)定為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定實(shí)際履行，雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，對(duì)方都接受。安某與黃某之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立、生效。黃某可以依法要求安某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。