出租房未取得房產證

1998年8月25日，建設公司與子木公司簽訂了“房屋租賃協議書”，約定，建設公司（甲方）出租蓮花廣場西座地上第一至三層和地下一層。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司（乙方）可以進駐現場進行局部改造和精裝修，進行設備調試及試營業(yè)，自1999年4月1日起計算租期，租賃期為 5年；每年租金為227萬元人民幣，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次預付金額為113。5萬元，如不能按期支付租金，拖欠期內每日加收欠交租金萬分之五的滯納金；租賃期間， 甲、乙雙方均不能無故解除本協議。如確有必要解除合同，違約方要以當年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。

協議簽訂后，建設公司全面履行了協議，如期將房屋交付子木公司，子木公司裝修后以“子木大酒樓”的名義開業(yè)，并營業(yè)至今。但子木公司僅在1998年9月8日向建設公司支付了定金50萬元，租金至今未付，己拖欠租金794。5萬元。

沒房產證是否影響租賃合同的效力

法院認為，原告建設公司與被告子木公司所簽訂的《房屋租賃協議書》是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。建設公司未及時取得房屋產權證，但是產權清晰，并無爭議，因此不能直接導致《房屋租賃協議書》無效，但是對于該合同的履行產生一定影響；建設公司應當承擔相應的責任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期間內進行設備調試和試營業(yè)，辦理相關的公司注冊手續(xù)，子木公司在此期間內應知曉建設公司未取得租賃物的產權證，但是在兩年的訴訟期間內未主張權利，視為放棄相應的勝訴權。

其次，由于雙方簽訂租賃合同是在《中華人民共和國消防法》實施之前，因此建設公司未及時取得消防驗收合格證也不導致《房屋租賃協議書》當然無效。原被告雙方對《房屋租賃協議書》的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應當承擔一定的違約責任。

此外，子木公司作為租賃物的承租方，其知道或者應當知道租賃物的產權證或者消防安全驗收合格證不能及時取得，建設公司有違約行為而給其造成損失時，子木公司應當及時采取適當措施防止損失的擴大。子木公司在辦理公司登記的過程中，就應當知曉上述事實，但是子木公司沒有提供證據證明其采取了相應的補救措施。

依照《民法通則》第一百三十六條第三款的規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，建設公司于2002年3月向子木公司主張自1999年4月1日起的房屋租金，但是沒有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主張租金的證據材料，因此，本院只支持建設公司向本院起訴之日起前一年至今的租金及相應的滯納金。

對于子木公司對租賃物進行的裝飾裝修，經評估，裝飾裝修工程的價格在2002年4月15日的市場價格為351。28萬元?！斗课葑赓U協議書》約定，租賃期滿或其他原因終止本協議時，除乙方購置的家具、電器以外其他設施及設備應完整、無償移交給甲方。根據本案的事實及雙方的過錯責任程度，就子木公司對租賃物的裝飾裝修工程，酌定為建設公司應當給付子木公司100萬元補償。