賣房人贈與“瑕疵面積”

去年12月，馬女士通過中介公司向吳女士購買了一套二手別墅。在支付大部分房款后，雙方辦理了過戶手續(xù)。由于吳女士此前在別墅外自行搭建了部分建筑物，為此，雙方在合同補充條款中約定，吳女士自行搭建的那部分面積無償送給馬女士，由馬女士自行處理。

今年2月，馬女士通過律師致函吳女士，稱自己從小區(qū)物業(yè)管理處獲悉，吳女士先前在別墅外搭建的是違章建筑，在交易前便被要求拆除，但吳女士在賣房時并未說明這一情況，因此提出解除房屋買賣合同。對此，吳女士不同意。吳女士認為，違章建筑被要求拆除是理所當然的，所以當初在補充條款中明確：搭建面積是無償贈送的，因此買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，馬女士需按約定支付余下房款。雙方爭執(zhí)不下，走上公堂。

購房者能否解除購房合同

在市一中院審理過程中，案件焦點很快浮出水面：房屋買賣中贈與“瑕疵面積”，如違章建筑、露天平臺等，是否會影響到整個二手房房屋買賣合同的有效性。不少專家認為，隨著商品房建筑形態(tài)的日益多樣化，該問題將會越來越多。

據(jù)了解，“買頂樓，送露臺”、“買別墅，送地下室”等情況在本市新建商品房銷售中時有出現(xiàn)。這些不僅是一些一手房的賣點，也成為二手房交易中上家定價的砝碼之一。問題在于，上家附送的露天平臺并沒有產(chǎn)權(quán)證，本質(zhì)上屬于公共面積，而未經(jīng)批準建造的地下室或“陽光房”更屬于違章建筑之列。因此，贈與“瑕疵面積”顯然會因違法而成為無效行為。

浦東新區(qū)法院的一位法官認為，如果房屋買賣合同中沒有約定單價，僅約定了整套房屋的價格，那么“瑕疵面積”不能視為贈與行為，而應(yīng)作為買賣合同標的物的一個有機組成部分，上家要承擔“瑕疵擔保責任”。因此，在下家不能享用“瑕疵面積”時，買賣合同應(yīng)予解除。