無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣引糾紛

2013年6月25日，被告杜先生（賣方）、原告胡先生（買方）簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告將其所有36871平方米的土地及4700平方米房屋和地上一切建筑物等附屬物全部轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)為2100萬(wàn)元。被告在注銷抵押權(quán)后，原告支付被告房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金300萬(wàn)元，土地證也交由原告保管，在雙方辦理完房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后，原告再支付被告房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1800萬(wàn)元。同時(shí)被告告知原告未辦房產(chǎn)證，雙方還約定必須在2013年11月底前完成房屋過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，如未在約定時(shí)間內(nèi)完成，即視為違約，被告應(yīng)雙倍賠償原告共計(jì)600萬(wàn)元。

原告、被告在合同履行過(guò)程中，由于消防手續(xù)不齊全無(wú)法在約定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，于是原告以合同違約把被告告上法庭，請(qǐng)求判被告雙倍支付違約金600萬(wàn)元，并繼續(xù)全面履行合同。

難受法律保護(hù)

根據(jù)《房地產(chǎn)法》、《合同法》規(guī)定，一審法院經(jīng)審理后認(rèn)定，原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。但因尚未辦完房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從法律上無(wú)法確定所涉房產(chǎn)的權(quán)屬，故雙方簽訂的合同實(shí)際已無(wú)法履行。而被告未能按約定時(shí)間辦理完成房屋登記手續(xù)，有客觀因素存在，雖對(duì)于原告的責(zé)任存在不確定性，但被告已構(gòu)成違約是事實(shí)，理應(yīng)由被告承擔(dān)違約責(zé)任。法院認(rèn)為，合同中未約定違約金，原告請(qǐng)求被告支付300萬(wàn)元違約金，法院酌情予以支持，但無(wú)法判令強(qiáng)制過(guò)戶，對(duì)于原告要求被告繼續(xù)全面履行雙方于2013年6月25日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》請(qǐng)求，法院不予支持。

一審判決下達(dá)后，原、被告雙方對(duì)于判決結(jié)果都不滿意，于是提交了上訴請(qǐng)求。二審法院依據(jù)《民訴法》規(guī)定，在經(jīng)過(guò)全面查證后，認(rèn)為在協(xié)議簽訂的第二天，原告將消防“現(xiàn)場(chǎng)踏看記錄”交給中介公司，中介公司將其作為辦理房產(chǎn)證的資料直接遞交到相關(guān)部門，同時(shí)證實(shí)被告2014年4月20日才知道曾經(jīng)有消防“消防踏看記錄”的。二審法院認(rèn)為消防大隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)踏看記錄不是消防大隊(duì)的行政許可。“現(xiàn)場(chǎng)踏看表”不是辦證的有效資料，并確認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有及時(shí)辦下來(lái)原告負(fù)有主要責(zé)任，于是二審法院維持了一審判決，并下達(dá)了二審終審判決書(shū)。