一、房屋質量保修期是多久

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中的規(guī)定：

1.       地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

2.       屋面防水3年；

3.       墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4.       墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5.       地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；

6.       管道堵塞2個月；

7.       供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

8.        衛(wèi)生潔具1年；

9.        燈具、電器開關6個月；

10.     其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

《建設工程質量管理條例》中的規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

1.       基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2.       屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

3.       供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；

4.       電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。

建設部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：

開發(fā)商對購房者的保修期計算：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

承建單位對開發(fā)商的保修期計算：建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。

按照我國房地產法律制度，房地產開發(fā)商對所售商品房應當承擔質量保修責任。而房地產開發(fā)商在建設商品房時，同時也要求施工方承擔保修責任，后者保修責任的起算時間一般是房屋竣工時間。而房屋的交付使用一般都要滯后于竣工時間，這樣，當問題發(fā)生時，就有可能已經過了施工方對開發(fā)商承諾的保修期間，開發(fā)商就不能要求施工方提供免費保修服務。

2000年1月30日，國務院發(fā)布了《建設工程質量管理條例》，商品房防水、防滲漏的保修期由3年延長到5年。但本案中，張先生是1999年底簽的合同，所以開發(fā)商承諾保修期為3年也并未違反法律規(guī)定。

但是，建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》明確要求開發(fā)商對購房者承諾的保修期應當從房屋交付之日起算。也就是說，即使開發(fā)商在銷售房屋時，該房屋已竣工多年且過了施工方承諾的保修期限，開發(fā)商也應該按照其與購房人之間的房屋買賣合同所載明的保修期，從房屋交付給購房人之日起算保修期。在這保修期內，房屋出了質量問題，開發(fā)商應當免費維修。

省建設廳房地產處有關負責人介紹，《住宅質量保證書》應當包括以下內容：1.工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰脫落1年，地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂、五金件損壞1年，管道堵塞2個月，供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期，衛(wèi)生潔具1年，燈具、電器開關6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

二、怎樣確定房屋保修期限？

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條的規(guī)定：“商品住宅的保修期限，不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”。該條款中的存續(xù)期，是指《建設工程質量管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期〕）。

按這樣的原則，住宅質量保證書的保修期應按以下不同情況分別確定：1.商品住宅竣工驗收合格后即交付住戶使用的，其保修期按不低于《條例》規(guī)定的保修期確定；2.商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期按不低于存續(xù)期確定；當存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。