一、房屋出賣人基本義務(wù)是什么
房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。因此，房屋出賣人應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方法交付房屋。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以辦完房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的日期為準(zhǔn)，房屋的實(shí)物交付依合同約定為之。房屋的交付包含實(shí)物交付和證件交付。所謂實(shí)物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂證件交付，是指房屋出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證(包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等)交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
二、買家不能按時(shí)取得房產(chǎn)證原因
在實(shí)務(wù)操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時(shí)間。而買受人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的原因比較復(fù)雜，分析起來可能有以下幾種原因:
（一）土地使用手續(xù)不合法。如在農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地在未辦理土地征用手續(xù)之前，是不能直接進(jìn)入市場流通的。因城市建設(shè)需要利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)，再由有關(guān)部門將土地使用權(quán)出讓或劃撥給用地單位或個(gè)人。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造房屋因土地使用手續(xù)不合法而無法辦理產(chǎn)權(quán)證。又如，聯(lián)建一方提供的土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，其買受人無法領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)屬證書。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒有按約履行全部義務(wù)前，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。比如審批了18層實(shí)際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格的證明。
（五）其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷等情況，也會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。
房屋買賣關(guān)系是基于買方和賣方之間的關(guān)系，而物權(quán)變動(dòng)則是對(duì)世效力問題。同時(shí)，一旦不動(dòng)產(chǎn)己經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，但在辦理登記之前受讓人仍沒有法律上的所有權(quán)，他不能向世人表明其擁有所占房屋的所有權(quán)。也就是說，他不能對(duì)房屋進(jìn)行法律上的處分，因?yàn)橹挥羞M(jìn)行法律上處分時(shí)才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。受讓人雖然有權(quán)占有使用房屋，擁有一種實(shí)際的“所有權(quán)”，但是他的“所有權(quán)”缺少最根本的權(quán)利，即處分權(quán)。由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，物權(quán)生效變動(dòng)不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)過程。房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認(rèn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果是:經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理部門發(fā)給所有權(quán)證，即產(chǎn)權(quán)得到法律上的承認(rèn);產(chǎn)權(quán)登記后，則成為房屋所有權(quán)的憑證，產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其房產(chǎn)行使所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，其他人無權(quán)干涉或妨礙。
