一、夸張性宣傳是虛假?gòu)V告嗎

有些樓盤(pán)廣告內(nèi)容使用夸張性文字，目的是為了引起購(gòu)房者注意，制造聲勢(shì)、氛圍，并沒(méi)有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞句。這些廣告僅僅屬于要約邀請(qǐng)，在法律上沒(méi)有約束力。開(kāi)發(fā)商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意，其目的是吸引廣大的客戶(hù)向自己發(fā)出要約，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶(hù)自己認(rèn)識(shí)和決定，開(kāi)發(fā)商無(wú)需為此承擔(dān)責(zé)任。

二、商品房預(yù)售中夸大宣傳認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

期房銷(xiāo)售中，買(mǎi)受方往往通過(guò)廣告來(lái)選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問(wèn)題上需從嚴(yán)把握。

首先，按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條的規(guī)定，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，即只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對(duì)合同的訂立或者房屋價(jià)格的確定有重大影響即可，只要開(kāi)發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。

其次，我們可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的“預(yù)售房屋買(mǎi)賣(mài)定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)”中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣(mài)方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實(shí)，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表.房屋及停車(chē)位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告宣傳中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實(shí)，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)義務(wù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開(kāi)發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度地保護(hù)買(mǎi)受方的合法權(quán)益。