一、商品房交付條件是什么  

1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付?！薄吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款也有相同的規(guī)定。而對(duì)于何謂驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。2000年1月10日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！钡谒氖艞l規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起巧日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！钡谑藯l規(guī)定:“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收:(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況;(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，主要反映了建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果是為了檢驗(yàn)商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。為此，商品房作為居住物首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收，同時(shí)其又是房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通物，還應(yīng)當(dāng)符合綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。為此，商品房的交付條件為商品房通過(guò)綜合驗(yàn)收，并取得這方面的證明證書(shū)。但2000年建設(shè)部制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本規(guī)定以下4個(gè)交付條件，供買(mǎi)賣(mài)雙方選擇:(1)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;(2)該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;(4)該商品房取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有空白一欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。如果當(dāng)事人約定商品房只要經(jīng)驗(yàn)收合格就可以交付，那么這種約定效力如何認(rèn)定?筆者認(rèn)為，交付條件為商品房綜合驗(yàn)收合格，如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在商品房合同中約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方的約定高于商品房綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有是否成立交付使用

商品房預(yù)售合同中一般都會(huì)約定房屋的交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對(duì)交付使用的爭(zhēng)議頗大。司法解釋第十一條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國(guó)《合同法》第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，《合同法》第一百三十三條規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄逗贤ā分小敖桓丁笔俏餀?quán)理論上的物權(quán)變動(dòng)，而該司法解釋第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng);因此，出賣(mài)人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣(mài)人的合同義務(wù)履行完畢，其還須履行協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)受人，該司法解釋第十八條還從違約責(zé)任角度對(duì)此進(jìn)行了規(guī)制。同時(shí)，該條司法解釋還規(guī)定“但當(dāng)事人另有約定的除外”，符合民商事法私法自治的精神，使得當(dāng)事人對(duì)交付的約定優(yōu)先于司法解釋對(duì)交付“轉(zhuǎn)移占有”的規(guī)定。