一、商品房銷售廣告原則上是什么

商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，原則只屬于要約邀請或要約引誘，意在邀請購房者提出購房要約，而作為要約邀請的售樓廣告是沒有拘束力的，因此，商品房銷售宣傳廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對買受人予以補(bǔ)救。

當(dāng)然根據(jù)《合同法》第巧條第1款規(guī)定，對商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請，更不能將未訂人合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，如小區(qū)綠化率達(dá)80、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問題具體處理，不能簡單地認(rèn)定為要約邀請。

二、什么情況下為要約

根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。我們認(rèn)為，如出賣人對其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時(shí)，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為己使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人是向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場中處于強(qiáng)勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內(nèi)容沒有訂人買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。為保護(hù)弱勢群體買受人的合法利益，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》規(guī)定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 據(jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個(gè)條件的，即可視為要約:第一，該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。第二，對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達(dá)到80、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂人商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護(hù)市場誠信制度。而締約過失責(zé)任雖可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護(hù)。