針對商品房質(zhì)量瑕疵的認定，有約定從約定，如果合同對質(zhì)量瑕疵問題沒有約定應當如何處理，司法實踐中存在不同觀點:第一種觀點認為，不論是較明顯的或者己知的質(zhì)量瑕疵，還是隱蔽或隱瞞質(zhì)量瑕疵，都屬于質(zhì)量瑕疵，都應當根

據(jù)司法解釋的規(guī)定進行處理。第二種觀點認為，如果合同對質(zhì)量瑕疵問題沒有約定，應當分別不同情況予以處理為妥。我們同意上述第二種觀點。

一、商品房質(zhì)量明顯、隱蔽瑕疵如何處理

（一）對比較明顯的或者己知的質(zhì)量瑕疵的處理。買受人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量進行必要的檢驗，這也是買受人應該行使的其注意義務，凡是一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，就屬于明顯的瑕疵。對于明顯的瑕疵，買受人應該在接受時提出。在取得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的這種明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，如沒有其他特別的規(guī)定，出賣人可以不在負責任，應由買受人負責維修。出賣人己明確告知買受人在訂立合同時己知有瑕疵的就可認定為己知的瑕疵，對此出賣人也不再負任何責任，但有特別規(guī)定除外。

（二）對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方法一時不易發(fā)現(xiàn)，而須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應當承擔責任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應負責維修，或者適當減少房屋價金。對于房屋質(zhì)量問題較重，甚至不能使用時，買受人可以解除房屋買賣合同，因此給買受人造成的財產(chǎn)及人身損失出賣人應予賠償。

二、隱瞞質(zhì)量瑕疵如何處理

出賣人己知而故意隱瞞的較嚴重的房屋質(zhì)量瑕疵，即為隱瞞的瑕疵。出賣人對隱瞞的質(zhì)量瑕疵應承擔相應的民事責任。我國《合同法》第148-155條對瑕疵擔保義務作了詳細規(guī)定。在標的物存在瑕疵時，出賣人負有瑕疵擔保義務，買受人享有瑕疵擔保請求權(quán)。從各國的立法規(guī)定看，在出賣人應對標的物的瑕疵負擔保責任時，買受人可以請求減少價款或者解除合同，也可要求出賣人進行修理，在特殊情況下，買受人還可以要求出賣人另行交付無瑕疵的物，請求債務不履行的損害賠償?shù)?。對買受人請求減少價款的，價款的減少數(shù)額應以標的物的瑕疵狀況而定，原則上應為有瑕疵標的物的實價與無瑕疵之物的買價的差額予以確定。對買受人請求解除合同的，解除權(quán)的行使須于規(guī)定期間內(nèi)為之，買受人因買賣合同的標的物的主物有瑕疵而解除合同的，解除合同的效力及于從物。但從物有瑕疵的，買受人僅能就從物部分解除合同。因為對主物處分的效力及于從物，而對從物的處分效力不能及于主物。解除合同顯失公平時，買受人不得主張解除合同，而只能行使減價請求等。在出賣人應負瑕疵擔保責任時，原則上買受人可以選擇行使解除權(quán)或減價請求權(quán)。但為保護雙方的利益，法律也對買受人的權(quán)利給予一定的限制。一般如標的物瑕疵并不影響其使用，或者標的物在買受人一方尚可使用而退還給出賣人以后不便再出賣，解除合同給出賣人造成的損失較標的物的瑕疵給買受人造成的損失更大時，買受人則不能主張解除合同，其可主張減少價金或行使其他權(quán)利。在出賣人應負瑕疵擔保責任時，對買受人提出修復請求的，出賣人應對標的物進行修理，除去標的物的瑕疵，使其符合規(guī)定的品質(zhì)。買受人也可以自行修理，其修理費用由出賣人承擔。買受人還可請求另行交付無瑕疵之物，出賣的標的物為種類物的，買受人可以請求出賣人另行交付無瑕疵的替代物，出賣人在這種情況下承擔的責任也稱作更換。一般來說標的物有瑕疵，可以通過更換處理，而且買受人沒有非解除合同不可的特殊理由時，買受人不得非主張解除合同不可，否則構(gòu)成權(quán)利濫用。買受人還可請求損害賠償，當標的物缺乏出賣人所保證的品質(zhì)或者出賣人故意不告知標的物有瑕疵的，出賣人即構(gòu)成不適當履行合同及違反合同，出買人的行為構(gòu)成違約，因此買受人可以請求債務不履行的損害賠償。因標的物瑕疵或者缺乏保證品質(zhì)而使買受人遭受損失的，買受人也可請求侵權(quán)損害賠償。這里所說的損失是指合同以外的損失，即標的物瑕疵而給買受人的人身或財產(chǎn)所造成的損害。如建筑工程合同中承包人交付的工程質(zhì)量不合格，導致建筑物倒塌，砸死、砸傷人員等所造成的損失等。