當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購書

2004年2月16日，被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份，該預(yù)訂單約定：原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)8號樓1單元102室商品房，該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，雙方約定房屋單價為2568元／平方米，簽訂合同時單價不變；原告向被告預(yù)繳購房款50 000元，合同簽訂時再繳付剩余房款258 484元。同日，原告按上述約定向被告交納房款50 000元。其后，因拆遷受阻，工程進(jìn)度拖延，被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。關(guān)于雙方當(dāng)事人簽訂的商品房認(rèn)購書，雙方出現(xiàn)爭議。

應(yīng)當(dāng)依據(jù)事實(shí)判斷

依傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認(rèn)購書究竟為預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類認(rèn)購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說，商品房認(rèn)購書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實(shí)踐操作過程中，這類認(rèn)購書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認(rèn)定認(rèn)購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

律師認(rèn)為：預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

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