買方未支付剩余房款，賣方又未催告

金某某與張某某于1995年11月30日簽訂協(xié)議書一份，約定由金某某購買張某某坐落于本市桃花塢西四畝田3幢304室建筑面積為63．94平方米的私房一套，房屋價款為85000元，另加4萬元裝修補償費，合計125000元，房款支付方式為1996年1月30日前付6萬，余款1年內(nèi)付清。協(xié)議簽訂后不久，張某某即將房屋交付金某某，金某某亦搬入居住使用。張某某于2001年5月11日取得該房屋的國有土地使用證，該證上的房屋坐落為西四畝田31號3幢西302室，原、張某某均確認該門牌編號即雙方買賣合同中的房屋更改后的門牌編號。2004年8月16日，張某某發(fā)給金某某一份解除合同通知書，內(nèi)容為“由于你未按約支付房款，故我現(xiàn)決定解除與你于1995年11月30日簽訂的就蘇州市桃花塢西四畝田3幢304室房屋買賣合同，并請你將上述房屋移交于我?！蓖?月26日，張某某即以金某某違約未支付房款為由向本院提起訴訟，請求判令解除上述其與金某某簽訂的房屋買賣合同，并要求金某某將房屋交還。

賣方可單方解除合同，但解除權受除斥期間限制

合同解除權是一種形成權，依法定或約定享有合同解除權的當事人經(jīng)其單方意思表示即可使合同效力歸于消滅，從而對當事人的權利義務產(chǎn)生重大的影響，如解除權人長期握有合同解除權，但既不行使也不放棄，則合同隨時有被解除的可能，將使合同各方當事人的關系長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這不僅與我國《合同法》維護交易穩(wěn)定和維護社會經(jīng)濟秩序的立法目的相悖，也有悖于誠實信用的原則。因此，合同解除權應當與其他形成權一樣，受到除斥期間的限制，如經(jīng)過合理的期限而不行使，則解除權歸于消滅。我國《合同法》第九十五條規(guī)定了法律規(guī)定或當事人約定解除權行使期限，或雖無法律規(guī)定和當事人約定行使期限，但經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅，但遺漏了無法律規(guī)定和當事人約定行使期限，對方又未催告的情形，如在此情形下解除權不受行使期限的限制則顯然有悖法理。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款后段規(guī)定：“對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅?！边@一規(guī)定雖然僅適用于商品房買賣合同糾紛，但根據(jù)其立法趣旨，一般房屋買賣合同糾紛案件中當可參照適用。本案中即使張某某享有解除權，但其長達八年之久始終未行使，雖然其已經(jīng)遠遠超過了行使解除權的合理期限，應視為已喪失解除權，其在本案訴訟中提出解除合同的反訴請求，顯然是出于近年來市場房價飆升而欲反悔交易，違背誠實信用原則，法院礙難支持。

律師提醒：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款后段規(guī)定：“對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅?！鄙唐贩抠I賣合同中，當事人的解除權受一年的除斥期間限制，一年內(nèi)不行使的歸于消滅。如果您還不清楚，不妨問問專業(yè)的律師。