買賣合同解除后，買方已將房屋抵押

2000年6月13日，A房產(chǎn)開發(fā)公司、鄭某某簽訂一份商品房購銷合同，約定將A房產(chǎn)開發(fā)公司建造的“若耶方舟”花園別墅71號及相應綠地銷售給鄭某某，總價1 428000元，該房屋應于2001年5月31日前交付。2000年8月17日，鄭某某與第三人簽訂房地產(chǎn)抵押合同（抵押期限為2000年7月4日至2012年7月4日）與借款合同，將“若耶方舟”花園別墅71號抵押給第三人，同時向第三人貸款850 000元，并于2000年8月17日辦理了抵押登記。A房產(chǎn)開發(fā)公司事前明知鄭某某與第三人之間的抵押合同與借款合同。因房屋未能按約交付，A房產(chǎn)開發(fā)公司、鄭某某雙方產(chǎn)生糾紛。2001年7月25日雙方經(jīng)仲裁達成協(xié)議，即終止房屋買賣合同，支付的購房款予以退還（已退還）。2001年7月25日后，“若耶方舟”花園別墅71號房產(chǎn)繼續(xù)處于抵押狀態(tài)。

賣方不能要求解除買賣合同

盡管買賣合同、借款合同以及作為借款合同從合同的抵押合同在本案中具有關(guān)聯(lián)性，但它們在法律上是前后獨立的，即買賣合同與借款合同是各自獨立的。買賣合同被解除或終止后，不產(chǎn)生借款合同也同時被解除或終止的法律后果。所以，A房產(chǎn)開發(fā)公司以仲裁調(diào)解協(xié)議終止了買賣合同來主張解除依據(jù)借款合同產(chǎn)生的抵押合同，顯然無法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨沟盅簷?quán)消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。該條蘊涵的法律意義是抵押物的處分行為不影響抵押權(quán)的追及效力，亦即關(guān)于抵押物的合同行為的效力有無、撤銷或終止不影響抵押權(quán)的追及效力。據(jù)此，A房產(chǎn)開發(fā)公司可依據(jù)“可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押?quán)消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”的規(guī)定，對自己的權(quán)利進行救濟較為妥當。鄭某某設置的抵押權(quán)在設置之初是合法設置，且A房產(chǎn)開發(fā)公司也明知設置的抵押權(quán)期限至2012年7月4日，故在設置之初不存在侵權(quán)。買賣合同通過仲裁調(diào)解協(xié)議終止后，鄭某某喪失對物設置抵押的依據(jù)，亦即情勢已經(jīng)變更，此時，鄭某某應當及時善意地除去抵押瑕疵，經(jīng)通知仍拒不除去抵押瑕疵的，應當屬于侵權(quán)行為與違反附合同義務的競合行為，但衡平登記抵押權(quán)人與侵權(quán)受害人的利益后，應當優(yōu)先保護登記權(quán)利人、在先權(quán)利人的利益，即抵押權(quán)人的利益優(yōu)先保護。

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