房產(chǎn)商與買方簽訂購(gòu)房意向書后違約
2002年7月12日，仲某與上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司簽訂某商鋪認(rèn)購(gòu)意向書，約定仲某向上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司支付購(gòu)房意向金2000元，取得該公司所開(kāi)發(fā)的小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán);上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司在該小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)，優(yōu)先通知仲某前來(lái)選擇認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)商鋪的面積為150平方米，均價(jià)約為每平方米7000元(可能有1500元的浮動(dòng))。如仲某未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已付的意向金無(wú)息退還;如前來(lái)認(rèn)購(gòu)，則意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確。意向書簽訂后，仲某向上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司支付了2000元意向金。
上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司于2001年11月26日取得建設(shè)上述小區(qū)的項(xiàng)目建議書批復(fù);2002年4月取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2002年11月4日取得拆遷許可證;2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;2003年6月30日取得預(yù)售許可證。上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司在銷售商鋪時(shí)，未通知仲某前來(lái)認(rèn)購(gòu)。2006年初，仲某向上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價(jià)格上漲，房產(chǎn)商不認(rèn)可原約定的價(jià)格，且商鋪已全部銷售完畢，無(wú)法履行合同，只能退還意向金。
仲某遂向法院起訴，要求上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司按照105萬(wàn)元的價(jià)格履行雙方簽訂的合同，或者賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司則表示，雙方簽訂意向書時(shí)其尚未取得相關(guān)證照，因此意向書無(wú)效。即便該意向書有效，仲某所付意向金也只是相當(dāng)于定金，上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司僅應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。
房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任
上海市虹口區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的意向書具有預(yù)約合同的性質(zhì)，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表現(xiàn)形式，上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司要求按定金罰則處理的主張無(wú)法律依據(jù)。由于上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司的過(guò)錯(cuò)造成雙方無(wú)法進(jìn)一步談判簽訂正式的買賣合同，意向書已無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)違反預(yù)約合同的違約責(zé)任。根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)、上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司的過(guò)錯(cuò)程度、仲某的支付對(duì)價(jià)和可能造成信賴?yán)娴膿p失等，判決：一、解除仲某與上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的某商鋪認(rèn)購(gòu)意向書;二、上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司返還仲某意向金2000元;三、上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元;四、仲某的其余訴訟請(qǐng)求不予。
律師提醒：購(gòu)房意向書從性質(zhì)上講應(yīng)為有效的預(yù)約合同，其對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約依誠(chéng)信原則進(jìn)行談判的義務(wù)。房產(chǎn)商違反購(gòu)房意向書的約定屬于一種違約責(zé)任，對(duì)守約方因信賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。如果你還不清楚的話不妨問(wèn)問(wèn)專業(yè)的律所，也可以請(qǐng)律師幫您索賠。
