一、部分出租、整體轉(zhuǎn)讓情況下的先買(mǎi)權(quán)的幾種觀點(diǎn)
（一）在房屋租賃關(guān)系中，常常發(fā)生出租人將一幢房屋出租給數(shù)人，每個(gè)承租人只承租其中的部分樓層或者部分房屋的現(xiàn)象。當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓整體樓房時(shí)，承租人能否就其承租的部分主張先買(mǎi)權(quán)，甚或?qū)φw樓房享有全部先買(mǎi)權(quán)，主要有三種觀點(diǎn)：
1、承租人僅承租部分房屋，卻對(duì)出租人轉(zhuǎn)讓的整體樓房享有先買(mǎi)權(quán)，不符合“同等條件”的規(guī)定。因之，即使該承租人同意受讓整棟樓房的購(gòu)買(mǎi)條件與其他購(gòu)買(mǎi)人相同，但由于其對(duì)整棟樓房不享有法定先買(mǎi)權(quán)而不得行使。
2、先買(mǎi)權(quán)之法律規(guī)定并未對(duì)租賃房屋的用途及大小等內(nèi)容加以限制，局部承租人也是承租人，亦應(yīng)享有先買(mǎi)權(quán)。按承租房屋的比例決定承租人是否享有先買(mǎi)權(quán)顯然不公平。而且，如果認(rèn)為局部承租人不能享有對(duì)整體的先買(mǎi)權(quán)，將導(dǎo)致大量的商業(yè)用房承租人都得不到先買(mǎi)權(quán)保護(hù)。
3、有一種意見(jiàn)認(rèn)為，承租人的先買(mǎi)權(quán)只能及于所租房屋，承租人對(duì)承租部分在同等條件下享有先買(mǎi)權(quán)，對(duì)未承租的房屋則不享有先買(mǎi)權(quán)。
（二）解決這一問(wèn)題，不能單純從現(xiàn)有承租人先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定本身出發(fā)，而應(yīng)充分考慮先買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的立法要旨，在保護(hù)承租人的權(quán)利和衡平出租人的利益過(guò)程中尋找平衡點(diǎn)。
上述第一種觀點(diǎn)并未明確承租人就自己所承租部分的先買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，背離了先買(mǎi)權(quán)的制度設(shè)計(jì)目的。
第二種觀點(diǎn)又過(guò)多體現(xiàn)了對(duì)承租人先買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，而且極有可能出現(xiàn)眾多承租人爭(zhēng)相行使先買(mǎi)權(quán)的局面，不是簡(jiǎn)單化而是復(fù)雜了法律關(guān)系，也有違于先買(mǎi)權(quán)的制度設(shè)計(jì)原旨。
第三種意見(jiàn)對(duì)出租人的利益也有欠考慮，在某些情況下，整體轉(zhuǎn)讓會(huì)更容易一些，價(jià)格上也可能比單獨(dú)出售的簡(jiǎn)單相加高，如果因部分承租人行使先買(mǎi)權(quán)而導(dǎo)致房屋無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡軙?huì)給出租人造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。
二、處理這種問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)持的原則
在部分承租、整體轉(zhuǎn)讓的情況下，承租人是否享有先買(mǎi)權(quán)，以及先買(mǎi)權(quán)可否及于整棟房屋，要區(qū)分不同情況予以區(qū)別對(duì)待。最高人民法院在(2004)民一他字第29號(hào)批復(fù)中對(duì)于解決這一問(wèn)題確定了兩個(gè)原則：
（一）從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人先買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有先買(mǎi)權(quán)。
（二）從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有先買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有先買(mǎi)權(quán)。
以上便是部分出租、整體轉(zhuǎn)讓下先買(mǎi)權(quán)幾種觀點(diǎn)，處理這種問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)持的原則的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。
