一、按揭貸款中銀行所存在的風險

在商品房按揭貸款中存在著四方當事人的法律關(guān)系，每一方當事人在某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風險?？梢哉f，在商品房按揭貸款中，銀行風險隨時存在，且來源多方，表現(xiàn)形式也多種多樣。具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風險：

（一）來源于購房人的風險

購房人的風險往往是信用風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。這種風險一般來自客觀和主觀兩個方面的因素。

1、客觀原因造成的風險

商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風險，主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產(chǎn)生的風險；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè),或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風險。

2、主觀原因造成的風險

這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風險。

（二）來源于開發(fā)商的風險

1、開發(fā)商的欺詐行為

開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。

2、開發(fā)商延期交房

開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。

3、開發(fā)商所建房屋與合同不符

雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導(dǎo)致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。

4、開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷

開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實現(xiàn)的風險。

5、開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用

開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無法實現(xiàn)債權(quán)的風險。

此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。

（三）來源于被按揭房產(chǎn)的風險

出現(xiàn)這種情況的風險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風險。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會因為各種自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因為市場原因、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因為各種費用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補償，擔保權(quán)落空。

在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔心。目前，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價格普遍偏高。因此，一旦房價的波動發(fā)生比較大的變化，銀行承擔的房屋貶值風險很大。

（四）來源于銀行的流動性風險和管理風險

我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三五年，多則10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險，如對借款人資信審查不嚴、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等。

（五）來源于經(jīng)濟通貨膨脹風險和利率風險

如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會呈現(xiàn)出負數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風險就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時，其還款方式和利率應(yīng)當同時確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動有可能導(dǎo)致借款人還貸負擔加重，影響按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補利息支出。

（六）來源于法律法規(guī)和政策的風險

我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”2002年6月1日，最高人民法院又出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制，這無疑對銀行資金運作產(chǎn)生了巨大的沖擊。此外，最高人民法院于2004年10月26日出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護，這也加大了銀行的貸款風險，使銀行的債權(quán)保護面臨著一個嚴峻而復(fù)雜的局面。

二、銀行風險的防范措施

（一）加強對購房者的調(diào)查工作

銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人（購房者）的個人信用情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標準和評定工作程序，對借款人（購房者）的個人素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進行調(diào)查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實現(xiàn)對個人住房貸款申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標準化和程序化。

（二）強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管

1、強開發(fā)商的按揭申請審查

主要包括：（1）資信審查，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經(jīng)營業(yè)績等；（2）開發(fā)項目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的工程進度等。

2、化開發(fā)商的擔保責任

開發(fā)商在按揭貸款中作為擔保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前，我國商品房按揭實務(wù)中，開發(fā)商的保證責任主要有兩種：（1）保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人（即銀行）；（2）代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。（2）從商品經(jīng)濟發(fā)展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風險，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機制，以求達到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國，也出現(xiàn)了“押上加?！钡姆绞?。所以，要求開發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢，而且符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面實際情況。

（三）加強銀行自身對貸款風險的監(jiān)控和管理

銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風險監(jiān)控體系，加強對抵押物的資產(chǎn)評估，加強對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。

1、學(xué)評估抵押房產(chǎn)

在評估方面，銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價員，進行科學(xué)的估價，以防范價格高估。對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現(xiàn)行市價進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。

2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作

首先，對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔保，直到回購。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。

3、寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風險高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風險防范還在于開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場的經(jīng)營，并獲取收益，分散金融風險。

（四）引入保險介入機制

利用保險轉(zhuǎn)移銀行風險是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗?；阢y行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風險分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區(qū)都引進了保險機制。在此項業(yè)務(wù)中，保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩個方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風險而毀損、滅失時提供保險；（2）為房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

此外，在國外還有一種新的按揭保險機制，即購房者人壽保險。

最有代表性的國家是荷蘭?！昂商m模式”的核心是要求購房者購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險（如養(yǎng)老保險），作為借款的另一種擔保。購房者只需支付全部房價15%～20%的首期房價，即可購房。一方面，購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后，其保險金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟負擔可大大減輕；另一方面，又可確保銀行債權(quán)不會因購房者中途意外而喪失。

（五）積極發(fā)揮律師的參與作用

商品房按揭貸款，其突出特點是強調(diào)信用。鑒于我國目前個人誠信體系尚未建立，對個人資信狀況較難把握，對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對于信用程度的認定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險。一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：（1）對開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進行調(diào)查；（2）負責起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件；（3）對預(yù)售商品房相關(guān)資金進行法律監(jiān)管；（4）協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。由此可以看出，律師的充分介入可給商品房市場帶來許多明顯好處：（1）減輕了銀行負擔，使銀行只專注于放貸與收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，而且律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件，確保了銀行的權(quán)益；（2）律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突，由于是律師而不是銀行承擔資金監(jiān)管之責，一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風險，銀行就不會因為受到借款人的監(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響；（3）律師對資金的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證?？顚Ｓ茫_保了了房屋的按時完工；（4）律師負責大量法律文件的審查，既免除了借款人的麻煩，又增強了借款人參與按揭的信心，也促進了商品房按揭貸款的進一步發(fā)展。

以上便是按揭貸款中銀行所存在的風險，銀行風險的防范措施的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，當然，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。