一、借名買房合同是否合法有效呢

借名買房合同是否合法有效，存在兩種情形：

（一）在借名買房中如果存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經(jīng)濟適用房的行為。在司法實踐中，法院在審理此類案件時，一般都認為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權(quán)證認定爭議房屋的購房人和所有權(quán)人。

（二）在借名買房中如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。

二、事實購房人如何保護自己的利益

借名買房合同如具有法律效力的話，為了保障事實購房人自己的利益，再借名買房合同中最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護。事實購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。

至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。

以上便是借名買房合同是否合法有效，事實購房人如何保護自己的利益的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，當然，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。