一、拋售買賣房屋的效力

二手房屋買賣中，買賣雙方未辦理過戶，買方欲轉讓房屋債權債務，此種情況，存在于短期的投資客，對于長期持有人來說，一般不會遇到這樣問題。主要是買賣雙方已簽訂房屋定金合同(甚至已簽訂房屋買賣合同)，買方已支付定金或一部分購房款，但由于種種原因(有賣方拖延辦理，有不具備辦理過戶手續(xù)條件…….)，雙方未辦理過戶手續(xù)，現買方急于拋售轉手房屋，并和要買房的第三人簽署了協(xié)議，由第三人加入進來，買方退出此次交易。

第三人加入房屋交易，買方退出交易，必須經過房屋權利人同意，不經過權利人同意，對房屋權利人不發(fā)生效力。即沒有經過賣方(房屋權利人)同意，原買賣雙方簽訂的定金協(xié)議或者買賣合同仍然對買方有效，第三人不能依據其與賣方簽訂的協(xié)議對抗原本就已經合法有效的定金協(xié)議或者買賣合同。根據合同法第八十條、八十四條、八十九條規(guī)定，第三人加入本次交易，買方退出，屬于合同權利義務的概括承受，所謂合同權利義務的概括承受，即第三人享有將來實現房屋物權的權利，但是必須履行支付房屋價款的義務。未經債權人(房屋權利人)同意的的權利義務的概括承受，不對權利人發(fā)生效力。

二、拋售買賣房屋的風險分析

對于賣方，只要沒有收到關于房屋權利轉讓的通知或者不同意第三方加入進來，賣方照樣可以依據之前與買方簽訂協(xié)議，要求買方繼續(xù)履行，風險極小。

對于買方來說，風險在于一旦賣方不同意第三人加入，那么其就要繼續(xù)承擔之前和賣方間協(xié)議規(guī)定之義務，其實，這個義務本來買方就要履行，只不過沒有轉移給第三人罷了，對于買方，風險也是很小的。

對于第三人來說，風險極其大，因為一旦權利人不同意第三人加入進來，將會承擔之前與買方簽訂協(xié)議時約定的給付買方轉讓金的損失風險(第三人和買方之間的協(xié)議不因為房屋權利人不同意第三人加入交易而無效，關于這一點，請參見本律師的《中介炒房，買家權益如何保護》文章)，且第三人享有不了房屋之任何權益，這樣，對于第三人將得不償失。

為了規(guī)避第三人的風險，建議第三人在和買家簽訂權益轉讓協(xié)議時先和賣家積極溝通，適當時咨詢律師，由律師出面起草買家和第三人要簽訂的《房屋權益轉讓協(xié)議》。唯有這樣，才能保護弱勢的第三方權益不被隨意踐踏。

以上便是拋售買賣房屋的效力如何，拋售買賣房屋的風險的具體內容，希望能夠對您有所幫助，當然，在實踐中，有更多關于這的問題，如果您想要了解更多關于這方面的法律問題，請具體聯系我們律師，我們會根據您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。