一、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)確定中的幾個(gè)問(wèn)題

（一）拍賣(mài)底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)。

（二）不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣(mài)底價(jià)標(biāo)的物在拍賣(mài)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣(mài)無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。

（三）盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣(mài)成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)為例，一般來(lái)說(shuō)，住宅成交價(jià)總能高于拍賣(mài)底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣(mài)無(wú)人問(wèn)津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說(shuō)明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣(mài)市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣(mài)，機(jī)構(gòu)買(mǎi)下后再拆零來(lái)賣(mài)，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同;整體拍賣(mài)與拆零拍賣(mài)，拍賣(mài)底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。

（四）評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣(mài)底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年;有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi);有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣(mài)底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。

（五）要注意保護(hù)被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣(mài)底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣(mài)底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣(mài)底價(jià)，就是對(duì)被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。

二、實(shí)踐中的拍賣(mài)底價(jià)與拍賣(mài)保留價(jià)

（一）目前，大部分人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣(mài)行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣(mài)底價(jià)和拍賣(mài)保留價(jià)的問(wèn)題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過(guò)通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門(mén)可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣(mài)的保留價(jià);如果拍賣(mài)不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣(mài)的保留價(jià)；如果拍賣(mài)仍不成交，則以第二次拍賣(mài)的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給勝訴方(債權(quán)人)。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣(mài)底價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣(mài)仍不成交的，即以拍賣(mài)底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給勝訴方(債權(quán)人)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣(mài)底價(jià)，并不確定拍賣(mài)保留價(jià)(部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣(mài)保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣(mài)底價(jià))。拍賣(mài)保留價(jià)由法院在委托拍賣(mài)時(shí)確定。

（二）在當(dāng)前房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)上，商鋪的拍賣(mài)底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間；住宅的拍賣(mài)底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間;寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房的拍賣(mài)底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定。

以上便是房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)確定中的幾個(gè)問(wèn)題，實(shí)踐中的拍賣(mài)底價(jià)與拍賣(mài)保留價(jià)的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。