一、物業(yè)服務合同的種類

1、根據物業(yè)服務合同簽訂的主體和時間不同，物業(yè)服務合同可以分為《前期物業(yè)服務合同》與后期《物業(yè)服務合同》。

在業(yè)主大會成立之前，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間締結《物業(yè)服務合同》，自《物業(yè)服務合同》生效之日起原《前期物業(yè)服務合同》自然終止。

本文僅對由業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》這種情況進行探討。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主分別簽訂《物業(yè)服務合同》的情況比較少見，《前期物業(yè)服務合同》也不在本文敘述范圍。

2、根據物業(yè)服務收費的方式不同，物業(yè)服務合同可以分為包干制物業(yè)服務合同與酬金制物業(yè)服務合同。

包干制是指由合同雙方根據物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤，協(xié)商確定物業(yè)費收費標準，業(yè)主按此標準交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費、提供物業(yè)服務，自負盈虧。

酬金制是指，合同雙方根據物業(yè)服務成本和物業(yè)服務企業(yè)的酬金確定一個預收費標準，由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)費。預收的物業(yè)服務成本屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。如果預收的物業(yè)費不足以支付物業(yè)服務成本及物業(yè)服務企業(yè)的酬金，差額部分應當由業(yè)主補交；若有結余，仍屬于業(yè)主所有。

二、簽訂物業(yè)合同的注意事項

1、注意細化雙方的具體權利和義務

某些概括性條款，應當加以細化。合同約定得越明確越細致，越有利于合同雙方實現權利、履行義務。比如“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主有權監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同”，應當進一步補充約定“監(jiān)督”的方式和步驟，以及物業(yè)服務企業(yè)應當如何配合監(jiān)督工作；“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權”，應當進一步補充約定物業(yè)服務企業(yè)在何時或何種情況下應當以何種方式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主公布相關情況。

2、注意明確違約責任

要在物業(yè)服務合同里明確物業(yè)服務企業(yè)違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。特別是對提前解聘的物業(yè)服務企業(yè)不及時退出或未解聘的物業(yè)服務企業(yè)提前撤出的情況，雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業(yè)服務企業(yè)應按天交納違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。

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