一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力如何認定

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

關(guān)于合作開發(fā)合同的效力問題，主要有以下問題：

（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

以合作開發(fā)為名，規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費，同時又不承擔合作開發(fā)應當承擔的經(jīng)營風險，僅收取固定利潤，這樣的合作開發(fā)合同實際上是變相轉(zhuǎn)讓土地。因此，一旦出現(xiàn)糾紛，仲裁庭或者法庭應當認定該合同的性質(zhì)為土地轉(zhuǎn)讓合同，而非合作開發(fā)合同。

（二）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

提供資金一方的當事人為規(guī)避投資風險，在合作開發(fā)中不參與經(jīng)營管理，也不承擔合作開發(fā)的經(jīng)營風險，僅以分配固定數(shù)量的房屋為利潤的，其實質(zhì)是土地方預售房屋，以預售款彌補開發(fā)資金不足。因此，此類合同亦非合作開發(fā)合同，而應當認定為房屋買賣合同。

（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。

實踐中，仲裁庭和法庭應根據(jù)合同的實質(zhì)內(nèi)容確定合同性質(zhì)，而不是依據(jù)合同名稱確定。合作開發(fā)合同約定提供資金一方不承擔經(jīng)營風險，收取固定的貨幣利潤，實質(zhì)是借款給土地方，由土地方開發(fā)建設，開發(fā)成功與否與出資方無關(guān)，這是典型的借款合同。

（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

以合作開發(fā)合同為名，提供資金的一方以分配一定數(shù)量的房屋使用一定期限為回報，不承擔經(jīng)營風險，這樣的合同實際上是預交租金的租賃合同，因此，仲裁庭或者法庭會將此類合作糾紛認定為房屋租賃合同，并按租賃合同的相關(guān)法律司法解釋處理。

（五）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效；當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。

但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。 具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是合法從事房地產(chǎn)開發(fā)的前提。對合作開發(fā)而言，并不需要合作開發(fā)的各方都要有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，只要其中有一方有相關(guān)資質(zhì)，合作開發(fā)合同即有效。

二、開發(fā)房地產(chǎn)的合同主體要求

（一）《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定為有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。

這就是說，最少要求合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的單位。由于房地產(chǎn)作為一種重要的生活和生產(chǎn)資料，事關(guān)人民群眾的生命、財產(chǎn)安全及社會公共安全，而房地產(chǎn)開發(fā)又是工藝復雜、技術(shù)性專業(yè)性非常強的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)的建設開發(fā)施行了嚴格的準入制，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位是不得從事房地產(chǎn)開發(fā)的。

（二）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，設立房地產(chǎn)企業(yè)應當具備下列條件：

1、有自己的名稱和組織機構(gòu)。

2、有固定的經(jīng)營場所。

3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本。

4、有足夠的技術(shù)人員。

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

也應是說，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方主體必須中按照上述規(guī)定合法成立的房地產(chǎn)企業(yè)。

如果合作雙方在簽訂合同時皆不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的，并非認定合同當然無效，最高法院的司法解釋而是給了當事人一個補正的機會和時間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者成立了具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，該合同應認為有效。

這樣的規(guī)定是很有必要的，也更有利于保護雙方當事人及第三人的利益。因為房地產(chǎn)開發(fā)要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費者，如果只是因為簽合同時不具備主體資格即認定合同無效，是必造成社會財產(chǎn)的巨大浪費和造成社會不穩(wěn)定因素。

以上便是房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力如何認定，開發(fā)房地產(chǎn)的合同主體要求的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭斎?，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。