一、二手房一房二賣(mài)的表現(xiàn)形式

案例一:甲某與乙某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,從乙某手中購(gòu)置了一套二手房。由于購(gòu)買(mǎi)時(shí)整棟房子的大產(chǎn)權(quán)證尚未分割,因此甲某實(shí)際并未取得該房的小產(chǎn)權(quán)證。之后,乙某又將該房屋出售給丙某,并且丙某取得了該房的小產(chǎn)權(quán)證。

案例二:A和B簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,從B手中購(gòu)置了一套二手房。由于購(gòu)買(mǎi)時(shí)B的房產(chǎn)證再過(guò)一個(gè)月就要滿五年,為節(jié)省大筆營(yíng)業(yè)稅,雙方約定待一個(gè)月后房產(chǎn)證滿五年時(shí)再進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶。此一個(gè)月期間,房?jī)r(jià)上漲,B又將同一房屋賣(mài)給他人,并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

上述兩個(gè)案例都是“一房二賣(mài)”的典型情況。原房主分別簽訂了兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,因我國(guó)施行不動(dòng)產(chǎn)登記制度,房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準(zhǔn),因此第一份合同中的買(mǎi)受人都因未進(jìn)行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以通過(guò)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補(bǔ)買(mǎi)受人在合同上的損失,但無(wú)法實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人最終的目的,即能夠取得房屋的所有權(quán)。

二、防范一房二賣(mài)的有效舉措

對(duì)于購(gòu)房者而言,應(yīng)重視從源頭、從最初就開(kāi)始防止和避免掉入“一房二賣(mài)”的陷阱。

1、買(mǎi)房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽,嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買(mǎi)賣(mài)交易設(shè)置,二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化,通過(guò)規(guī)范合同文本,充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益,通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí),買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任。

2、購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng),賣(mài)房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生,購(gòu)房者可以調(diào)查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)賣(mài)房者的“一房二賣(mài)”行為加以防范。

3、購(gòu)房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣(mài)房者支付首付款,這樣安排可以避免部分賣(mài)房者通過(guò)對(duì)房屋“一房二賣(mài)”而詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款,使購(gòu)房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

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