一、未成年人房產(chǎn)交易的處理程序

（一）國(guó)家為未成年人財(cái)產(chǎn)處理的有關(guān)法律規(guī)定：

1、我國(guó)《民法通則》第18條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

2、《未成年人保護(hù)法》第12條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第47條規(guī)定：侵害未成年人的合法權(quán)益，對(duì)其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。

（二）依據(jù)以上規(guī)定可知，未成年人房產(chǎn)的處分必須由監(jiān)護(hù)人代理。在實(shí)際操作中，如果要處分未成年人房產(chǎn)，則需要按以下程序辦理：

1、到公證處辦理監(jiān)護(hù)權(quán)公證，證明本人為該未成年人的合法監(jiān)護(hù)人，并承諾處分該房產(chǎn)是為了未成年人利益考慮。

2、將監(jiān)護(hù)權(quán)公證書、未成年人及其監(jiān)護(hù)人的身份證或戶籍證明復(fù)印件提供給中介公司。

3、由監(jiān)護(hù)人簽訂房產(chǎn)買賣合同，正常辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。              

二、繼承房產(chǎn)交易程序

房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。如繼承人想要將房產(chǎn)出售，需要分兩步走。第一，辦理房屋繼承過戶手續(xù)。第二，辦理房屋交易手續(xù)。想要直接將房產(chǎn)由被繼承人過戶至新買家名下是不可操作的。  

（一） 繼承順序及過戶手續(xù)。

要辦理房屋繼承過戶手續(xù)，首先要了解房屋如何繼承、繼承的順序。繼承有四種類型：

1、指定繼承，即通常所說的按照遺囑繼承，指定繼承優(yōu)先于法定繼承。

2、法定繼承，即按《繼承法》規(guī)定的繼承人序列依次繼承。 第一順序：配偶、子女、父母。  第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 被繼承人死亡后，首先由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

3、代位繼承：被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。

4、轉(zhuǎn)繼承：繼承人在被繼承人死亡后，在遺產(chǎn)繼承前死亡的，其繼承份額由其他繼承人承受。

（二）確定繼承人順序后，先辦理繼承過戶手續(xù)，然后辦理交易手續(xù)。                       

案例一：劉某與何某于1954年結(jié)婚，并生育兩個(gè)兒子、一個(gè)女兒。大兒子劉大1979年結(jié)婚，育有一子劉小大。小女兒劉三與丈夫顧某育有一女劉小三。劉大于2005年去世，劉某于2008年去世，在遺產(chǎn)未分配前，小女兒由 于過分悲痛去世。問劉某的的遺產(chǎn)如何分配？

首先法定繼承，繼承人為何某及劉大、劉二、劉三。劉大先于劉某去世，故其繼承份額由兒子劉小大繼承，此即代位繼承。劉三于遺產(chǎn)分配前去世，其應(yīng)當(dāng)繼承的份額由法定繼承人顧某、劉小三、何某繼承，此繼承為轉(zhuǎn)繼承。因此，遺產(chǎn)先分配四份，何某、劉二、劉三、劉小大各繼承四分之一。劉三的四分之一由顧某、劉小三、何某平均分配，每人分得十二分之一。最終分配結(jié)果：何某分得三分之一，劉二、劉小大各分得四分之一，顧某、劉小三各分得十二分之一。

案例二：張某與鄧某于1990年結(jié)為夫妻，婚后育有女兒張小丫和兒子張小仔，1999年張某購(gòu)買了位于長(zhǎng)沙市XX大廈XX號(hào)物業(yè)一棟。2006年張某父親去世，張某母親與張某、鄧某生活在一起。2010年張某去世，這時(shí)，張小丫已年滿18歲，張小仔14歲。鄧某想要將物業(yè)出售，其他繼承人人均同意放棄繼承權(quán)，程序上如何操作？

分析：第一步，確定房產(chǎn)繼承人。沒有遺囑繼承，因此按照法定繼承來(lái)確定繼承人。第一順序繼承人為妻子鄧某、張某母親、張小丫和張小仔。張某母親、張小丫為完全行為能力人，可以自由放棄繼承權(quán)。張小仔未成年，因此不能放棄繼承。故房產(chǎn)的繼承人為鄧某和張小仔。第二步，辦理繼承過戶。 首先到公證處辦理繼承公證，需要手續(xù)：被繼承人死亡證明；被繼承人單位或居委會(huì)開的繼承證明；繼承人身份證明；房產(chǎn)證明；張母、張小丫放棄繼承的聲明。第三步，辦理交易手續(xù)。因涉及到未成年人為共有權(quán)人，首先到公證處做監(jiān)護(hù)權(quán)公證，以及承諾處分房產(chǎn)是為了未成年人利益。然后，按照正常交易程序辦理房屋買賣過戶手續(xù)。

以上便是未成年人房產(chǎn)交易的處理程序，繼承房產(chǎn)的交易程序的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。