一、房屋朝向?yàn)槭裁床荒艹兄Z   

因?yàn)樵趯?shí)際生活中，房屋朝向沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 在中國傳統(tǒng)生活中，房屋朝向有兩個不同說法：第一種說法是，房屋朝向指采光面最大的地方，中國鄉(xiāng)村小洋房一般是大門的采光面最大，城市的樓宇中，一般主陽臺是每個單元的最大的采光面。第二種說法是朝向是相對房子的座向而言的，這是中國易經(jīng)的風(fēng)水上的說法。比如：房子座向是北，那它的朝向就是南。 

在實(shí)際生活中，有的人是以大門朝向定房屋朝向，有的人以客廳朝向定房屋朝向，有的以陽臺朝向定房屋朝向，等等。標(biāo)準(zhǔn)如此不統(tǒng)一，隨意承諾極易引發(fā)糾紛，或?qū)е驴蛻舨粷M，進(jìn)行投訴。或者作為客戶違約的依據(jù)，本身客戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁到中介公司。 

因此，房屋朝向不能隨意承諾，不僅僅在簽訂買賣合同時不能承諾，在帶看房、房源信息、樓盤廣告中不要提出朝向問題，可以采光充分等詞語代替。

二、陰陽合同的法律效力 

（一）什么叫陰陽合同 所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N為違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。 

（二）陰陽合同在房屋買賣合同中的體現(xiàn) 主要為兩個類型： 

 第一類是高貸合同，即買方為了取得高額貸款，向銀行提供一份較高房價的買賣合同。

第二類是假價格遞件合同，是為了規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅等稅費(fèi)，向國土部門提交的一份較低房價的買賣合同。  

（一） 陰陽合同有何后果

1、高額合同的法律后果  

案例：布誠信通過A地產(chǎn)公司將自己的房子以100萬的價格賣給甄飾淵，合同簽訂后，甄飾淵為了獲取更高貸款，因此向貸款銀行提交一份總房價為120萬元的買賣合同，銀行審核后，同意按照8成房價即96萬元帶給甄飾淵。哪知房產(chǎn)市場突起波瀾，銀行剛出貸款承諾函不久，布誠信的房子就漲了30萬元。布誠信一想，再以100萬元賣掉就虧大了，于是拖兒帶女的到銀行去投訴，稱甄飾淵做高貸，提交假合同，銀行審查后認(rèn)定情況屬實(shí)，決定撤銷貸款承諾函，最終導(dǎo)致合同無法履行。    甄飾淵勃然大怒，于是起訴到房產(chǎn)所在地法院，要求布誠信返還定金，并支付總房價的20%即人民幣20萬元作為違約金。法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，雙方均有過錯，各打一大板，判決定金返還，合同解除。 甄飾淵接到判決后欲哭無淚，想想自己真是冤啊，難道是名字起錯了，不光沒追到違約金，自己還要承擔(dān)5000元的律師費(fèi)及3000元的訴訟費(fèi)。 

從案例中可見，高貸合同的風(fēng)險，法院審理此類糾紛時，通常認(rèn)定買方騙取銀行高額貸款，存在過錯，賣方因已經(jīng)配合簽訂相關(guān)協(xié)議，如惡意投訴，同樣錯在過錯。只能判決合同解除，定金返還，買方只能打碎牙齒往肚子里咽。 

2、假價格遞件合同的法律后果 

案例：鳳姐跟犀利哥簽訂一份《房屋買賣合同》，約定鳳姐將橋頭小區(qū)101號物業(yè)出售給犀利哥，價格為100萬元。同時雙方簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定以登記價過戶，差額部分作為裝修補(bǔ)償，如任何一方提出以原價過戶，應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)稅費(fèi)。 

后來，鳳姐的房價一路飆漲，芙蓉姐姐提出要以115萬元購買鳳姐的房子，鳳姐于是對犀利哥稱，合同是陰陽合同，是違法的，不賣給犀利哥了。犀利哥協(xié)商未果后，起訴到法院，告鳳姐違約。 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)避國家稅費(fèi)的條款無效，但是其他條款具有法律效力，鳳姐應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)稅費(fèi)，遂判決鳳姐違約，支付違約金20萬元。鳳姐聽到判決后就傻眼了，偷雞不成蝕把米。 此判決作為司法實(shí)踐中一個主流判罰，但陰陽合同具體判決尚未統(tǒng)一，仍有部分法院認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議（即陽合同）整體無效，應(yīng)當(dāng)按照原買賣合同履行，如對稅費(fèi)約定不明，則合同解除，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，如中介方為買賣雙方簽署陰陽合同提供便利的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處以1萬元罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以3萬元罰款并取消網(wǎng)簽資格。因此，在主合同中，一定要明確約定營業(yè)稅、稅費(fèi)的承擔(dān)，避免被認(rèn)定促成陰陽合同。

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