一、什么是限貸令

現(xiàn)在以銀行按揭方式付款買房的做法比較普遍，但因銀行政策很大程度上受國(guó)家金融領(lǐng)域不時(shí)進(jìn)行的宏觀調(diào)控影響，使得銀行在審核按揭及實(shí)際放款環(huán)節(jié)經(jīng)常表現(xiàn)出前后不一致性和很大的隨意性，這種相對(duì)不確定性對(duì)依賴貸款買房的人可能造成很大的傷害。比如銀行可能突然單方面宣布貸款指標(biāo)用完從而不再發(fā)放任何貸款，即使出了貸款承諾函甚至已過(guò)戶到買方名下也不行。

二、限貸令的司法認(rèn)定

在簽訂合同后貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，導(dǎo)致合同不能履行，是誰(shuí)之過(guò)錯(cuò)？目前法院司法實(shí)踐中尚未統(tǒng)一，主要有兩種判罰：

（一） 認(rèn)定貸款政策調(diào)整屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二手房買賣合同糾紛中，將銀行貸款政策的調(diào)整認(rèn)定為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而非情勢(shì)變更。由于房貸政策的出臺(tái)是循序漸進(jìn)的，買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，可以預(yù)見(jiàn)國(guó)家可能會(huì)收緊貸款，且房貸政策的調(diào)整并不能直接消滅合同目的，在賣方未違約的情況下，買方不得以商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)給自己帶來(lái)?yè)p失為由不履行合同并要求免責(zé)，故買方若未按約支付購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任  目前該意見(jiàn)也為大部分法院的一個(gè)主流判罰，即貸款政策的調(diào)整導(dǎo)致合同不能履行，由買方承擔(dān)違約責(zé)任。  

（二）認(rèn)定雙方均為過(guò)錯(cuò)，合同事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，定金返還。

此種判罰將貸款政策的調(diào)整認(rèn)定為情勢(shì)變更，但是該判罰顯然頗具爭(zhēng)議，因情勢(shì)變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同，人民法院根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。情勢(shì)變更也要求無(wú)法預(yù)見(jiàn)且不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但是貸款政策的調(diào)整顯然一直在變動(dòng)，買方應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)，且支付房款是買方的基本義務(wù)，因此不應(yīng)認(rèn)定為情勢(shì)變更。

可見(jiàn)，限貸令的主流判罰仍然是認(rèn)定買方違約，銀行貸款政策的調(diào)整既不屬于不可抗力，也不屬于情勢(shì)變更，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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